Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam đã có cuộc trao đổi với phóng viên Báo Công Thương xung quanh vấn đề này.
Bỏ giá đất cụ thể sẽ giảm thủ tục
Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Qua nghiên cứu Dự thảo, tôi thấy có khá nhiều nội dung được điều chỉnh để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, như phân cấp thêm một số nhiệm vụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền quản lý cho cấp xã.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam. Ảnh: Trần Khoa
Riêng nội dung được dư luận quan tâm nhất là bỏ cơ chế giá đất cụ thể, Dự thảo quy định khá ngắn gọn. Theo đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ là căn cứ để xác định giá đất trong nhiều trường hợp. Đây là một thay đổi đáng chú ý. Trước đây, dù đã có bảng giá đất nhưng trên thực tế vẫn phải xác định giá đất cụ thể thông qua phương pháp thặng dư hoặc các phương pháp định giá khác. Điều này khiến quá trình xác định giá kéo dài và phát sinh nhiều thủ tục.
Nếu chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh, thời gian thực hiện chắc chắn sẽ được rút ngắn. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là phải xác định được cơ chế xây dựng hệ số điều chỉnh một cách khoa học và minh bạch. Bởi cuối cùng, giá đất vẫn được tính bằng bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh. Nếu chưa có công thức, tiêu chí và nguyên tắc xác định hệ số thì thực chất chỉ chuyển từ việc xác định "giá đất cụ thể" sang xác định "hệ số", còn bản chất của bài toán vẫn chưa thay đổi.
- Theo ông, vì sao việc xác định giá đất hiện nay thường mất nhiều thời gian?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Một trong những nguyên nhân lớn là quy trình xác định giá đất cụ thể hiện nay phụ thuộc rất nhiều vào đơn vị tư vấn định giá. Trong khi đó, số lượng đơn vị tư vấn có đủ năng lực không nhiều, trách nhiệm rất lớn nhưng chi phí dịch vụ lại thấp nên không thu hút được nguồn lực chất lượng cao. Không có kết quả của đơn vị tư vấn thì Hội đồng thẩm định cũng không có cơ sở để xem xét, dẫn đến toàn bộ quy trình kéo dài. Việc bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn này, giúp rút ngắn thời gian xác định giá đất, từ đó đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án đầu tư.
Phải thống nhất cách xác định hệ số
- Theo ông, cần bổ sung những nội dung gì để quy định mới thực sự phát huy hiệu quả?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo tôi, điều quan trọng nhất là cần có hướng dẫn thống nhất trên phạm vi cả nước về phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Dự thảo giao UBND cấp tỉnh xây dựng hệ số và trình HĐND cùng cấp quyết định. Đây là hướng phân cấp phù hợp. Tuy nhiên, Trung ương cần ban hành khung nguyên tắc và tiêu chí chung để các địa phương áp dụng thống nhất.
Hệ số điều chỉnh phải được xác định dựa trên những tiêu chí cụ thể như điều kiện hạ tầng, vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ phát triển của khu vực... chứ không thể mang tính cảm tính. Chỉ khi có phương pháp xác định rõ ràng thì bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mới phản ánh sát thực tế, tạo sự minh bạch và hạn chế khiếu kiện. Nếu không có cơ chế thống nhất thì rất dễ xảy ra tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau, dẫn đến kết quả xác định giá đất vẫn thiếu đồng bộ, thậm chí có thể tạo ra những mức giá khác nhau cho cùng một loại đất.
- Ngoài nội dung về giá đất, ông đánh giá như thế nào về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi mới nghiên cứu bước đầu nhưng nhìn chung thấy dự thảo có nhiều điểm cụ thể và tiến bộ hơn so với trước. Chẳng hạn, quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được làm rõ hơn; một số nội dung liên quan đến quyền tài sản của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng được cập nhật để bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Có thể thấy, cơ quan soạn thảo đang hướng tới xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ hơn giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan, qua đó tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh và quản lý nhà nước. Tuy nhiên, Dự thảo hiện vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến. Nhiều nội dung cần tiếp tục được các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý góp ý để hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét.
Xin cảm ơn ông!
Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay vào đó giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, bảo đảm nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc định giá đất căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và quy định pháp luật tại thời điểm định giá.
Dự thảo cũng quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo từng loại đất, khu vực, vị trí.