Đề xuất không bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải công chứng

Đề nghị linh hoạt, không bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải công chứng

Sáng 11/4, tiếp tục Kỳ họp thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.

Tại hội trường, nhiều đại biểu Quốc hội tập trung góp ý vào phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng, đặc biệt là giao dịch bất động sản. Các ý kiến cho rằng, dự thảo luật cần quy định cụ thể, minh bạch hơn, tránh cách diễn đạt định tính dẫn tới áp dụng không thống nhất; đồng thời phải hài hòa giữa yêu cầu an toàn pháp lý với mục tiêu tạo thuận lợi, giảm chi phí cho người dân và doanh nghiệp.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cơ bản bày tỏ sự đồng tình với hướng dự thảo quy định các giao dịch công chứng phải được luật xác định rõ, nhất là các giao dịch liên quan đến đất đai, bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, phân chia di sản, góp vốn.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, hiện nay giữa Luật Công chứng và một số luật chuyên ngành vẫn tồn tại những điểm chưa thống nhất, dẫn tới nguy cơ chồng chéo khi áp dụng trong thực tế.

Theo đại biểu, cơ quan soạn thảo cần rà soát đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để làm rõ trường hợp nào bắt buộc công chứng, trường hợp nào không bắt buộc.

“Nếu không xử lý triệt để, cùng một loại giao dịch nhưng có thể bị điều chỉnh khác nhau bởi các luật khác nhau, gây phiền hà, phát sinh chi phí và kéo dài thủ tục cho người dân”, đại biểu nêu ý kiến và nhấn mạnh đến việc hoàn thiện luật phải hướng tới mục tiêu giảm bớt những yêu cầu không thật sự cần thiết trong quá trình thực hiện giao dịch dân sự.

Đi thẳng vào thực tiễn giao dịch nhà đất, đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Tuấn (đoàn Phú Thọ) cho rằng, lĩnh vực này đang phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế, vì vậy lần sửa luật này cần tạo điều kiện để giao dịch được thuận lợi hơn và phát huy hiệu quả hơn.

Góp ý cho dự án luật, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn đề xuất, không nên quy định theo hướng tất cả các giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải công chứng; cần có sự linh hoạt hơn: có loại hợp đồng nên khuyến khích công chứng, có loại có thể để người dân tự lựa chọn theo nhu cầu.

“Cần làm rõ bản chất của hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản là công chứng về hình thức hay cả nội dung?. Nếu giao dịch có dấu hiệu sai phạm, ví dụ như trốn thuế, công chứng viên có trách nhiệm đến đâu?”, đại biểu đặt câu hỏi và đề nghị ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu theo hướng linh động hơn, phù hợp với từng loại hợp đồng cụ thể.

Trong khi đó, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) đề nghị cần cân nhắc thận trọng việc có nên coi hợp đồng đặt cọc để mua bán bất động sản là đối tượng thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên hay không.

Phân tích cụ thể, đại biểu dẫn chứng, theo pháp luật hiện hành, các hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, nhà ở là giao dịch bắt buộc công chứng hoặc chứng thực; trong khi đó, hợp đồng đặt cọc hiện không thuộc diện bắt buộc phải công chứng.

Nếu coi đặt cọc là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản thì sẽ kéo theo việc mở rộng thêm một loại hợp đồng phải công chứng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy.

Đại biểu nêu trường hợp bên mua vi phạm thỏa thuận đặt cọc, bên bán về nguyên tắc có quyền bán cho người khác, nhưng nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng mà chưa được hủy thì có thể phát sinh vướng mắc pháp lý, thậm chí bị lợi dụng để gây bất lợi cho bên bán. Vì vậy, đại biểu đề nghị cân nhắc không quy định nội dung này trong dự thảo luật.

Nhất trí không quy định giao dịch bất động sản nào cũng phải công chứng

Phát biểu tiếp thu ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội về nội dung này, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, cơ quan soạn thảo đã ghi nhận 78 lượt ý kiến phát biểu, góp ý đối với dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.

Đối với dự thảo luật lần này, theo hướng báo cáo với Quốc hội là thu hẹp hơn phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng. Hiện nay, Luật Công chứng không quy định cụ thể loại giao dịch nào phải công chứng mà thực hiện theo các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở...).

Theo phương án Chính phủ dự thảo, Chính phủ đề nghị là giảm từ 22 loại giao dịch phải công chứng xuống còn 16 loại giao dịch phải công chứng và theo hướng giao dịch phải công chứng chỉ được quy định ở trong luật, còn Nghị định của Chính phủ là không được quy định để đảm bảo sự đồng bộ, chặt chẽ, tránh chồng chéo.

Giải đáp ý kiến của các đại biểu liên quan đến điều 44 trong dự án Luật về công chứng giao dịch bất động sản, có ý kiến đề nghị bỏ quy định về thẩm quyền địa hạt đối với giao dịch bất động sản.

Về nội dung này, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết, Chính phủ đã đánh giá đây là quy định mới sửa đổi. Qua thực tiễn, Chính phủ thấy rằng trong điều kiện hiện nay, khi cơ sở dữ liệu về công chứng tập trung thống nhất đang trong quá trình xây dựng hoàn thiện, thì việc bỏ ngay quy định về thẩm quyền công chứng đối với giao dịch bất động sản theo địa hạt là chưa đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện.

Bởi vì, quy định này là cần thiết để bảo đảm an toàn pháp lý và ngăn chặn lừa đảo, gian lận liên quan đến giao dịch bất động sản. “Bất động sản là tài sản giá trị rất lớn. Quy định thẩm quyền địa hạt giúp công chứng viên tại địa phương có điều kiện tốt nhất để kiểm tra tình trạng thực tế của tài sản và xác thực nhân thân của các bên tham gia giao dịch, ngăn chặn hành vi lừa đảo”, Bộ trưởng Bộ Tư pháp thông tin.

Cũng theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, hiện nay, mỗi địa phương mới có một phần mềm cơ sở dữ liệu công chứng riêng chứ chưa thực sự liên thông. Chính phủ đề xuất sẽ xây dựng một hệ thống thống nhất liên thông trên toàn quốc thay thế các cơ sở dữ liệu của từng địa phương. Khi hoàn thành việc này, thông tin liên thông thì lúc đó mới có thể tính tới việc bỏ quy định về thẩm quyền địa hạt. Vì vậy, Bộ Tư pháp dự kiến báo cáo Quốc hội cho phép tiếp tục duy trì thẩm quyền địa hạt đối với bất động sản.

Về vấn đề giao dịch đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng bất động sản, một số đại biểu đề xuất không nên quy định đây là giao dịch bắt buộc phải công chứng. Về nội dung này, Bộ trưởng Bộ Tư pháp hoàn toàn nhất trí và cho biết, điều 44 trong dự án Luật không quy định giao dịch nào phải công chứng (nội dung đó quy định ở điều 3). Điều 44 chỉ quy định về thẩm quyền công chứng đối với giao dịch về bất động sản.

Vấn đề công chứng ngoài trụ sở (Điều 46), theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Chính phủ không đề xuất sửa điều này bởi quy định hiện nay đã bao quát tương đối đầy đủ các trường hợp cần thiết như người già yếu, người đang điều trị nội trú, bị cách ly, tạm giữ, tạm giam... Việc không mở rộng quá mức là để cân bằng giữa tính chặt chẽ của quy trình công chứng với sự thuận lợi cho người dân.

Đối với nội dung về công chứng điện tử từ xa, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng thông tin, Luật Công chứng năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Kinh nghiệm thế giới cho thấy phải thực hiện thận trọng từng bước phù hợp với khả năng hoàn thiện công nghệ để tránh rủi ro. “Chúng tôi xin ghi nhận để báo cáo Chính phủ chỉ đạo thực hiện từng bước khi điều kiện cho phép”, Bộ trưởng Bộ Tư pháp phát biểu tiếp thu.

Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến đơn vị hành chính cấp huyện/địa bàn cấp huyện phù hợp với việc tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp và quy định về phân quyền trong quản lý nhà nước về công chứng; quy định về cơ sở dữ liệu công chứng; việc sử dụng dữ liệu thay thế văn bản giấy trong hồ sơ yêu cầu công chứng và một số quy định khác nhằm đơn giản hóa thủ tục công chứng.