Đây là ý kiến của PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam khi trao đổi với phóng viên Báo Công Thương về định giá đất, điều tiết thị trường và chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí vốn còn cao.
Giá thị trường nhưng không phải giá đầu cơ
- Thưa ông, việc Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu và thị trường đang được đặt ra trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai. Theo ông, đâu là vấn đề cốt lõi của định giá đất hiện nay?
PGS.TS Trần Đình Thiên: Công tác định giá đất là một trong những vấn đề rất phức tạp. Lâu nay chúng ta vẫn nói giá đất chưa thực sự vận hành theo thị trường, nhưng thời gian qua lại xuất hiện tình trạng giá đất quá cao. Khi nói là giá thị trường nhưng giá bị đẩy lên quá mức, điều đó gây ra nhiều hệ lụy. Vì vậy, việc Nhà nước tham gia quyết định giá đất cần được nhìn nhận lại. Đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng, nhất là với nền kinh tế như Việt Nam, nơi vẫn phụ thuộc nhiều vào đất đai, từ sản xuất nông nghiệp đến phát triển kinh tế. Do đó, giá đất có ý nghĩa rất lớn.
Trước đây, Nhà nước quyết định giá đất nhưng cũng chưa giải quyết được vấn đề. Khi chuyển sang cơ chế thị trường, chúng ta lại có lúc để thị trường vận hành quá nhiều nên cũng phát sinh những bất cập. Nếu Nhà nước quyết định giá đất trở lại thì không có nghĩa quay về cách làm cũ. Nhà nước sẽ phải sử dụng những kỹ thuật khác, quyết định trên cơ sở dữ liệu đầy đủ về đất đai và có căn cứ vào thị trường.
Đã là kinh tế thị trường thì phải dựa trên cơ sở thị trường để xác định giá của nguồn lực. Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý đó là giá đất được gọi là giá thị trường trong thời gian vừa qua thực chất có phần lớn mang tính đầu cơ, chứ không phải thị trường cạnh tranh lành mạnh.
Giá đất bị thổi lên, bị đầu cơ và bóp méo. Có những khu vực giá bị đẩy lên quá mức, làm tăng chi phí đất đai, đặc biệt đối với doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh bình thường. Khi doanh nghiệp không thể tiếp cận đất với chi phí hợp lý, chi phí sản xuất tăng lên, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, cần một cơ chế định giá đất khác, nhưng vẫn dựa trên thị trường và phải tách khỏi thị trường đầu cơ. Nhà nước phải căn cứ vào thị trường cạnh tranh bình thường để xác định giá đất.
Như vậy, dữ liệu thị trường sẽ đóng vai trò như thế nào trong cơ chế định giá mới, thưa ông?
PGS.TS Trần Đình Thiên: Điều kiện tiên quyết là phải có cơ sở dữ liệu đầy đủ và đáng tin cậy. Nghị quyết 21-NQ/TW của Bộ Chính trị cũng đặt rất rõ yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu để làm nền tảng cho công tác định giá đất. Tuy nhiên, dữ liệu không thể chỉ là những con số tĩnh. Thị trường đất đai luôn biến động, giá cả lên xuống thường xuyên nên dữ liệu cũng phải được cập nhật liên tục.
Cùng với dữ liệu, cần có những nguyên tắc và cơ chế thị trường để xác định mức giá hợp lý. Đây mới là vấn đề mà cơ chế định giá đất cần tiếp tục giải quyết. Nếu chỉ nói Nhà nước định giá đất trên cơ sở dữ liệu thì vẫn chưa đủ. Yếu tố cạnh tranh rất quan trọng. Theo tôi, Nhà nước cần có những công cụ để tác động và điều tiết thị trường đất đai. Khi đó, chúng ta mới có thể hình thành một mặt bằng giá đất thoát khỏi đầu cơ và trở lại với cạnh tranh lành mạnh.
- Ông đề cập đến công cụ điều tiết thị trường. Cụ thể, thuế có thể được sử dụng như thế nào để hạn chế đầu cơ đất?
PGS.TS Trần Đình Thiên: Có thể sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ. Một người có thể mua đất với giá thấp, tích tụ nhiều đất nhưng không đưa vào sử dụng, chờ giá tăng rồi bán ra. Với trường hợp này, cần có mức thuế đủ để hạn chế việc găm giữ đất, chẳng hạn thuế lũy tiến theo quy mô và thời gian nắm giữ.
Người sử dụng diện tích đất rất lớn phải có lý do chính đáng để chứng minh rằng quy mô đất đó phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và nhu cầu xã hội, chứ không phải chỉ nhằm phục vụ động cơ đầu cơ cá nhân. Nếu một người nắm giữ hàng chục hecta đất nhưng không có dự án, không đưa đất vào sử dụng trong thời gian dài thì mức thuế có thể tăng dần theo thời gian.
Giá đất thường được quyết định bởi kỳ vọng về tương lai nhiều hơn hiện tại, vì vậy, cơ chế định giá phải đủ linh hoạt.
Cách tiếp cận này sẽ tạo áp lực để người nắm giữ đất không thể găm giữ quá lâu. Khi chi phí vốn và chi phí thuế tăng lên, họ sẽ phải đưa đất ra thị trường. Khi đó, nguồn cung đất được cải thiện, tình trạng một số chủ thể ôm giữ quá nhiều đất cũng giảm xuống.
Mục tiêu cuối cùng là làm cho đầu vào và đầu ra của thị trường đất đai linh hoạt hơn. Đất đai không được sử dụng thì phải được đưa ra để xã hội sử dụng. Khi xã hội có nhu cầu, đất được đưa vào sử dụng; khi nhu cầu cao, giá có thể tăng theo quy luật thị trường. Đó cũng là cách tiếp cận để Nhà nước điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ và hướng giá đất phản ánh tốt hơn quan hệ cung - cầu thực tế.
Tránh hai cực đoan trong điều tiết thị trường
- Ngoài thuế, những công cụ nào có thể được sử dụng để tác động đến giá đất mà không làm méo mó thị trường?
PGS.TS Trần Đình Thiên: Bên cạnh thuế, các loại phí cũng có ý nghĩa trong điều tiết giá đất. Chẳng hạn, phí liên quan đến hạ tầng, đường sá hoặc quy hoạch đều có thể tác động đến giá đất. Nguyên lý chung trên thế giới là Nhà nước có thể tham gia định giá, thậm chí là một chủ thể quyết định, nhưng sử dụng các công cụ tác động đến giá thay vì quyết định bằng mệnh lệnh hành chính.
PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.
Về mặt chiến lược, khi thể chế hóa chủ trương Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở thị trường và dữ liệu, cách tiếp cận này sẽ giúp hạn chế sự can thiệp hành chính, giảm sai lệch chủ quan và ngăn ngừa việc lợi dụng quyền lực, cơ chế, chính sách để đầu cơ. Theo tôi, như vậy sẽ tránh được hai cực đoan. Một là giá đất bị chi phối bởi đầu cơ. Hai là giá đất do Nhà nước áp đặt theo cách hành chính. Cả hai đều không phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Tất nhiên, định giá đất luôn là câu chuyện phức tạp. Đất đai là nguồn lực hữu hạn, trong khi nhu cầu và mức độ khan hiếm có xu hướng tăng lên, lại khác nhau ở từng khu vực. Đặc biệt, giá đất thường được quyết định bởi kỳ vọng về tương lai nhiều hơn hiện tại. Giá trị của một khu đất phụ thuộc vào việc khu vực đó sẽ được phát triển như thế nào, quy hoạch ra sao, mức độ khan hiếm trong tương lai thế nào. Vì vậy, cơ chế định giá phải đủ linh hoạt và tránh được cả hai cực đoan: áp đặt hành chính và để giá đầu cơ chi phối. Khi đó, thị trường mới có thể vận hành ổn định hơn, hạn chế những cú sốc đối với nền kinh tế.
Xin cảm ơn ông!
Giá đất vốn phức tạp vì không chỉ phụ thuộc vào hiện tại mà còn vào kỳ vọng tương lai như quy hoạch, hạ tầng, mức độ khan hiếm của từng khu vực. Vì vậy, cơ chế định giá cần đủ linh hoạt để phản ánh những yếu tố này.