Sau giai đoạn có phần trầm lắng, giới quan sát nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới. Bất động sản sẽ không còn vận động theo quán tính tăng trưởng nóng, đại trà, mà là quá trình sàng lọc, tái cấu trúc và phân hóa sâu sắc giữa các khu vực.
Trong giai đoạn chuyển tiếp này, thị trường phía Nam dần nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng tiền quy mô lớn, đặc biệt tại Đồng Nai và địa bàn Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nay đã sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh.
Dòng tiền bất động sản 'Nam tiến'.
Tái định hình hành lang pháp lý, khơi thông loạt dự án 'đắp chiếu'
Trong báo cáo "Triển vọng thị trường bất động sản 2026 - Sàng lọc trong chu kỳ mới" của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), nhóm chuyên gia đánh giá cao sự điều chỉnh mạnh mẽ về thể chế từ năm 2025, với nhiều Nghị định có tác động sâu rộng được ban hành như Nghị định 87 (giảm tiền thuê đất năm 2024), Nghị định 91 (quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng (BT) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm), Nghị định 151 (phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai giữa chính quyền 2 cấp), Nghị định 226 (sửa đổi Luật Đất đai)...
"Việc tái định hình hành lang pháp lý đã cho thấy quyết tâm của nhà nước trong việc tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, kỷ luật và tiệm cận cơ chế thị trường, qua đó khơi thông nguồn lực đầu tư", VCBS nhận xét và cho biết, hệ quả là nhiều dự án vướng mắc đã được tháo gỡ, hoạt động giao đất, phê duyệt và hoàn tất nghĩa vụ tài chính được đẩy nhanh đáng kể.
Thu ngân sách từ đất nhờ đó tăng vọt, phản ánh chu kỳ triển khai mới đang hình thành, từ mức 130.000 tỷ đồng năm 2023 lên 284.000 tỷ đồng năm 2024 và đạt 407.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2025. Đây là nền tảng quan trọng để nguồn cung quay trở lại thị trường trong giai đoạn 2026 - 2027, thay vì co hẹp như các năm trước.
Miền Bắc tạo đỉnh, dòng tiền dịch chuyển về phía Nam
Tại miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, thị trường đã trải qua giai đoạn tăng "phi nước kiệu", đưa mặt bằng giá tiệm cận vùng đỉnh dài hạn. Thậm chí, ở phân khúc căn hộ, mức giá hiện nay được cho là đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua có nhu cầu ở thực, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và sức cầu bền vững.
Chính vì vậy, theo VCBS, dòng tiền có xu hướng rời khỏi những khu vực đã đạt ngưỡng bão hòa về định giá để tìm kiếm không gian tăng trưởng mới. Khu vực phía Nam vì vậy được đánh giá cao hơn nhờ mặt bằng giá còn tương đối hợp lý và triển vọng phục hồi nguồn cung trong trung hạn. Tâm lý thận trọng khi áp dụng chính sách mới vốn từng phổ biến trong các chu kỳ trước, đang dần nhường chỗ cho sự chủ động và linh hoạt hơn trong công tác xử lý pháp lý.
Tại miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, thị trường đã trải qua giai đoạn tăng "phi nước kiệu", đưa mặt bằng giá tiệm cận vùng đỉnh dài hạn.
TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục giữ vai trò đầu tàu về nguồn cung, đồng thời tạo hiệu ứng lan tỏa sang các địa phương vệ tinh. Sau nhiều năm giao dịch trầm lắng, Đồng Nai và Long An đã xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ rệt, cả về thanh khoản lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư.
Đâu là điểm sáng của thị trường phía Nam?
Trong nhóm thị trường vệ tinh, Đồng Nai được VCBS đánh giá nổi bật nhất về dư địa phát triển trong năm 2026, với ba trụ cột chính. Thứ nhất là nền tảng hạ tầng mang tính bước ngoặt. Sân bay quốc tế Long Thành đang dần thành hình, với dự án thành phần 3 đạt 64% khối lượng thi công vào cuối năm 2025. Cùng với đó, cầu Cát Lái đã chính thức triển khai, góp phần rút ngắn đáng kể thời gian kết nối với TP. Hồ Chí Minh và gia tăng tính liên thông vùng.
Thứ hai là mặt bằng giá đã trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu sau cơn sốt 2019 - 2021. Theo báo cáo, giá tại nhiều khu vực ở Đồng Nai hiện thấp hơn khoảng 20 - 40% so với TP. Thủ Đức. Khoảng chênh này tạo ra biên an toàn tương đối hấp dẫn, cả đối với nhà đầu tư tìm kiếm suất sinh lời dài hạn lẫn người mua để ở.
Quy hoạch TP. Hồ Chí Minh giai đoạn từ 2013 đến nay.
Thứ ba là xu hướng dịch chuyển dân cư mang tính tự nhiên. Khi giá nội đô TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các khu vực như Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch dần trở thành lựa chọn thay thế khả thi nhờ hạ tầng cải thiện và khả năng tiếp cận việc làm thuận lợi hơn.
Xếp sau Đồng Nai là khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), được VCBS mô tả là "vùng trũng đầu tư" trong giai đoạn kế tiếp. Trong nhiều năm, khu vực này chưa thu hút được dòng vốn tương xứng do những hạn chế về kết nối và logistics. Hệ thống cảng biển phân tán, quy mô cầu tàu hạn chế, thiếu trung tâm logistics quy mô lớn, cảng cạn (ICD), kho ngoại quan và khu phi thuế quan đã khiến chi phí logistics ở mức cao, làm suy giảm năng lực cạnh tranh.
Bên cạnh đó, kết nối liên vùng chủ yếu phụ thuộc vào đường bộ truyền thống, thiếu tính đồng bộ, khiến sức hấp dẫn của các khu công nghiệp và khu đô thị mới chưa được phát huy trọn vẹn.
Tuy nhiên, khi các điểm nghẽn hạ tầng từng bước được tháo gỡ, triển vọng bước sang chu kỳ mới trở nên rõ nét hơn.
Các dự án như cầu Cần Giờ, tuyến đường ven biển Cần Giờ – Vũng Tàu cùng định hướng phát triển hệ sinh thái logistics hiện đại được xem là nền tảng để khai thác tối đa lợi thế cửa ngõ giao thương của vùng Đông Nam Bộ.
Bên cạnh đó, sự cải thiện về kết nối tạo điều kiện hình thành các đại đô thị và đô thị vệ tinh, đồng thời thúc đẩy phát triển trung tâm logistics - công nghiệp hậu cần. Qua đó, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, kho vận và thương mại dịch vụ có thể gia tăng, tạo lực đỡ mang tính cấu trúc cho thị trường phía Nam nói chung trong chu kỳ sàng lọc mới.