Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính bước ngoặt khi dòng vốn quốc tế không còn tìm kiếm những cơ hội "lướt sóng" ngắn hạn. Thay vào đó, các nhà đầu tư ngoại đang thiết lập một hệ quy chiếu khắt khe về giá trị thực, tính bền vững và hiệu suất khai thác, thúc đẩy thị trường nội địa nâng cấp toàn diện về chất lượng dự án lẫn tư duy quản trị.
Khẩu vị đầu tư dịch chuyển sang giá trị thực
Tại toạ đàm "Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam" diễn ra vào ngày 6/4/2026, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với bất động sản nội địa đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 28% trong giai đoạn 2023 - 2025. Đây là con số phản ánh sự tin tưởng của dòng vốn toàn cầu trong pha tái cấu trúc, tìm kiếm những bến đỗ an toàn và có khả năng chống chịu trước các biến động kinh tế.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam.
Tuy nhiên, sự phân bổ nhu cầu hiện nay mang tính tập trung cao độ vào những đô thị trọng điểm. Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vị trí đầu bảng khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, theo sau là Hà Nội (22%) và các thành phố du lịch có hạ tầng đồng bộ như Đà Nẵng, Nha Trang (15%). Sự tập trung này cho thấy nhà đầu tư ngoại ưu tiên những khu vực có mật độ kinh tế cao, hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện và sở hữu hệ sinh thái dịch vụ đa dạng.
Phân tích sâu hơn về xu hướng giải ngân, thị trường đã bước qua giai đoạn đầu cơ tài sản chỉ để chờ tăng giá vốn. Hiện nay, dòng tiền ngoại đang dồn sự chú ý vào ba nhóm sản phẩm lõi, trong đó phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm chiếm tỷ trọng lớn nhất với 48% lượng tìm kiếm. Các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp, có vị trí đắc địa và khả năng khai thác cho thuê tạo dòng tiền đều đặn, đang trở thành mục tiêu săn đón hàng đầu.
Đáng chú ý, các khu đô thị vệ tinh cũng đang trỗi dậy mạnh mẽ, trở thành "bến đỗ" mới chiếm khoảng 20% xu hướng dịch chuyển. Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông liên vùng và định hướng quy hoạch mở rộng không gian đô thị đã làm thay đổi hành vi của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút (chiếm 15% lượng tìm kiếm) nhờ dư địa phát triển lớn, song đòi hỏi sự đầu tư bài bản để có thể cạnh tranh về doanh thu du lịch với các thị trường lớn trong khu vực như Thái Lan hay Dubai.
Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh, các tiêu chuẩn khắt khe về tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản đang được đặt lên hàng đầu. Đây là sự chuyển dịch tất yếu từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên hiệu suất khai thác dài hạn, buộc các chủ đầu tư trong nước phải nâng cao năng lực triển khai dự án.
Lời giải cho bài toán cạnh tranh
Ở góc độ doanh nghiệp, ý kiến của ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty Cổ phần Vinhomes tại toạ đàm cho thấy, sự tham gia sâu của dòng vốn ngoại vừa là cơ hội, vừa là "phép thử" đối với năng lực của các chủ đầu tư nội địa. Để thu hút và giữ chân dòng vốn này, các dự án không thể phát triển manh mún mà phải hướng tới quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng theo mô hình "all-in-one".
Xu hướng này đang thúc đẩy sự hình thành của những đại đô thị sinh thái, nơi không chỉ cung cấp không gian lưu trú mà còn là trung tâm của các hoạt động kinh tế, du lịch, tài chính và công nghệ. Điển hình như dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ với quy mô gần 2.870 ha. Việc sở hữu hơn 13km bờ biển, kết nối trực tiếp với trung tâm kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh và nằm cạnh khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận là những lợi thế đặc thù để tạo ra sức hút đối với nhà đầu tư quốc tế.
Phối cảnh dự án Vinhome Cần Giờ.
Mô hình phát triển đô thị tích hợp tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đang trở thành một ngôn ngữ chung giữa chủ đầu tư Việt Nam và các quỹ đầu tư ngoại. Việc kết hợp giữa lưu trú, thương mại và du lịch không chỉ giúp tạo ra nguồn thu ổn định trong dài hạn mà còn góp phần gia tăng giá trị tài sản bền vững. Thực tế cho thấy, những khu vực có khả năng thu hút lượng lớn người dùng và tạo ra các giá trị kinh tế thực tế thường có tiềm năng tăng trưởng vượt trội và tính thanh khoản cao.
Sự đẩy mạnh đầu tư hạ tầng của Chính phủ trong những năm gần đây, đặc biệt là hệ thống đường cao tốc và hạ tầng giao thông liên vùng, đã tạo nền tảng vững chắc cho quá trình đô thị hóa. Đây chính là đòn bẩy quan trọng để các dự án quy mô lớn phát huy hiệu quả, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chất lượng sống của cả cư dân trong nước lẫn khối ngoại.
Có thể khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chương mới với sự vận hành theo những logic chặt chẽ và chuyên nghiệp hơn. Dòng vốn ngoại đóng vai trò như một chất xúc tác, không chỉ mang tới nguồn lực tài chính mà còn định hình lại các tiêu chuẩn về sản phẩm. Trong tương lai, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược và khả năng khai thác thực tế sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, góp phần xây dựng một hệ sinh thái bất động sản bền vững và minh bạch hơn.
Sự đổ bộ của dòng vốn ngoại là minh chứng cho sức hấp dẫn của bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh mới, các dự án sở hữu pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo dòng tiền bền vững sẽ là yếu tố then chốt dẫn dắt thị trường phát triển ổn định.