Áp lực an cư đang trở thành mối quan tâm lớn của nhiều gia đình có thu nhập trung bình tại các đô thị. Khi giá nhà thương mại vượt tầm với và nhà ở xã hội chưa bao phủ được nhóm này, thị trường đã bộc lộ khoảng trống. Đây là "bài toán" không dễ giải nếu thiếu sự điều chỉnh đồng bộ từ chính sách đến nguồn cung.
Để phân tích rõ thực trạng và những hướng đi khả thi, phóng viên Báo Công Thương đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.
Ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
Điểm sáng nhà ở xã hội
- Sau giai đoạn 2021 - 2024 triển khai còn chậm, năm 2025 được xem là bước tăng tốc của nhà ở xã hội. Ông đánh giá đâu là yếu tố then chốt tạo ra sự chuyển biến này?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi cho rằng, điểm sáng rực rỡ và cũng là thành công lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2025 chính là việc Chính phủ đã ban hành hàng trăm văn bản, tổ chức hàng trăm cuộc họp để lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ các thành phần trong xã hội. Trên cơ sở đó, nhiều điều chỉnh rất quyết liệt đã được đưa ra nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu bức xúc của người dân.
Theo tôi, đây là một điểm sáng rất đáng ghi nhận, đã làm thay đổi bản chất của thị trường. Trước đây, thị trường gần như chỉ tập trung vào các sản phẩm cao cấp, phục vụ nhóm thu nhập cao. Thậm chí, ngay cả những người có thu nhập khá cũng rất khó tiếp cận được nhà ở.
Khi chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh, người dân thực sự phấn khởi. Họ nhìn thấy một tia hy vọng về cơ hội sở hữu nhà, ổn định cuộc sống, từ đó yên tâm làm việc, tập trung phát triển sản xuất và đóng góp cho xã hội.
Có thể nói, năm 2025 là một năm chuyển biến rất mạnh về nhà ở xã hội. Đồng thời, đây cũng là tiền đề để nhiều dự án đã, đang và sẽ tiếp tục được triển khai trong các năm tới. Tôi tin rằng, xu hướng này sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong năm 2026.
- Dù đạt được những kết quả tích cực, song thực tế triển khai cho thấy, nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn gặp vướng mắc. Theo ông, đâu là "nút thắt" cần tháo gỡ?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay, nhiều quy định đã thay đổi từ khâu quy hoạch, rút ngắn đáng kể trình tự, thủ tục triển khai. Công tác giải phóng mặt bằng cũng đang được rà soát, điều chỉnh để phù hợp hơn. Bởi nếu không có quy hoạch, không thể xác định được quỹ đất làm nhà ở xã hội. Thứ hai, cơ chế chuyển đổi những khu đất sẵn sàng sang phát triển nhà ở xã hội. Thứ ba, cơ chế cập nhật, điều chỉnh quy hoạch kịp thời để đáp ứng yêu cầu thực tế.
Hà Nội đang làm khá tốt những việc này. Một số địa phương như Bắc Ninh, Đà Nẵng, Hải Phòng cũng triển khai tích cực. Tuy nhiên, có nơi còn chậm, việc cập nhật và vận dụng các chính sách mới của Chính phủ chưa thực sự kịp thời. Tư duy quy hoạch vẫn còn nặng theo cách làm cũ, đặc biệt là trong khâu thỏa thuận các thông số phát triển nhà ở xã hội. Đây đang là một điểm nghẽn.
Tôi cho rằng, cần có sự kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, đồng thời tăng cường chia sẻ kinh nghiệm từ những địa phương làm tốt như Hà Nội, Bắc Ninh để các nơi khác có thể học hỏi.
Bên cạnh đó, nhiều cán bộ còn tâm lý e ngại trách nhiệm, nếu không được phổ biến kịp thời cách làm mới, họ vẫn áp dụng quy định cũ. Vì vậy, tinh thần đổi mới mạnh mẽ của năm 2025 cần tiếp tục được duy trì và thực thi nghiêm túc trong năm 2026 ở các địa phương, mới có thể đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội.
Nhu cầu hiện nay lên tới hàng chục triệu căn trong khi số lượng đã phát triển mới chỉ đạt vài trăm nghìn căn. Như vậy, chúng ta mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ so với nhu cầu thực tế của người dân và lực lượng vũ trang. Công việc của năm 2026 vì thế vẫn phải tiếp tục quyết liệt hơn nữa.
Về giải pháp, cần thay đổi mạnh tư duy quy hoạch. Trước đây, chúng ta phải chờ quy hoạch tổng thể, rồi quy hoạch phân khu, rồi quy hoạch chi tiết mới có thể triển khai dự án. Tuy nhiên, theo tinh thần chỉ đạo hiện nay của Chính phủ và Bộ Xây dựng, với những khu đất phù hợp định hướng phát triển chỉ cần thỏa thuận các thông số quy hoạch cơ bản là có thể lập quy hoạch chi tiết 1/500 để triển khai ngay...
Gỡ điểm nghẽn cho nhà ở cho người thu nhập trung bình
- Chủ trì Phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 26/2 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đặt ra yêu cầu thống nhất tư duy, bàn giải pháp về phát triển phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình, tăng nguồn cung về nhà ở cho nhiều đối tượng khác nhau. Ông đánh giá như thế nào về chỉ đạo này?
Ông Nguyễn Chí Thanh:Tổng Bí thư Tô Lâm và Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhiều lần nêu rõ thực trạng giá nhà hiện nay đang ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Ngay cả người có thu nhập cao cũng gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở, còn nhóm thu nhập trung bình gần như không có cơ hội.
Hiện nay, chính sách nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến nhóm thu nhập thấp. Tuy nhiên, một bộ phận rất đông có mức thu nhập khoảng 20-25 triệu đồng/tháng lại không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, trong khi khả năng tiếp cận nhà thương mại gần như không có. Đây chính là khoảng trống lớn của thị trường. Chính phủ và các cơ quan hoạch định chính sách đã nhận ra vấn đề này.
Phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình là nhu cầu rất lớn nếu muốn bảo đảm an sinh xã hội một cách thực chất. Trước đây, phân khúc này từng được quan tâm nhưng thời gian gần đây nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp do biên lợi nhuận tốt hơn khiến nhóm trung bình bị bỏ lại phía sau.
Việc điều chỉnh lại định hướng hiện nay là đúng và trúng đối tượng theo tinh thần chỉ đạo của lãnh đạo Đảng và Chính phủ. Nhu cầu của phân khúc này là rất lớn, nếu có sản phẩm phù hợp về giá và điều kiện thanh toán thì khả năng hấp thụ thị trường sẽ rất cao. Đây không phải là bài toán thiếu cầu mà là thiếu nguồn cung phù hợp.
Do đó, cùng với việc tiếp tục phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cần nhìn nhận rõ nhà ở cho người thu nhập trung bình cũng là một trụ cột quan trọng trong cấu trúc thị trường bất động sản. Nếu không lấp được khoảng trống này thì bài toán an sinh về nhà ở vẫn chưa thể giải quyết trọn vẹn.
Chính sách cho phân khúc nhà ở đối với người có thu nhập trung bình phải đảm bảo tính đồng bộ từ quy hoạch, đất đai, đầu tư. Ảnh minh họa
- Ông có đề xuất gì về cơ chế để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập trung bình mà vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư?
Ông Nguyễn Chí Thanh:Thực hiện chỉ đạo rất quyết liệt của Tổng Bí thư, chúng ta phải quan tâm đầy đủ đến cả nhóm thu nhập thấp và thu nhập trung bình. Không thể để tình trạng người dân không có cơ hội tiếp cận nhà ở, bởi đây là vấn đề an sinh xã hội lâu dài, gắn với sự ổn định và phát triển bền vững.
Muốn làm được điều đó, không thể chỉ dừng ở định hướng, cần có chính sách cụ thể để thu hút doanh nghiệp tham gia. Tương tự như cơ chế dành cho nhà ở xã hội, chúng ta phải sửa đổi các quy định liên quan, thiết kế các ưu đãi đủ mạnh để tạo động lực cho nhà đầu tư phát triển phân khúc này.
Nếu quy trình phê duyệt dự án giống nhau, thủ tục như nhau nhưng lợi nhuận thấp hơn thì rất khó để doanh nghiệp lựa chọn phân khúc phục vụ người thu nhập trung bình. Rõ ràng, khi cùng một dự án bán cho phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn thì họ sẽ ưu tiên lựa chọn đó.
Vì vậy, cần một định hướng rõ ràng. Chẳng hạn, nếu doanh nghiệp cam kết mức lợi nhuận tối đa 15% khi phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình, Nhà nước có thể áp dụng cơ chế ưu tiên trong phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, mở "luồng xanh” cho hồ sơ đủ điều kiện. Đồng thời cần có chính sách về quỹ đất với mức giá hợp lý.
Chỉ khi có cơ chế khuyến khích cụ thể như vậy, mới có thể thu hút nhà đầu tư tham gia. Từ đó, phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp cho nhóm thu nhập trung bình và bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội thực chất.
Xin cảm ơn ông!
Năm 2025, Chính phủ có nhiều chính sách, tháo gỡ để phát triển nhà ở, nhất là nhà xã hội. Theo đó, cả nước đã hoàn thành hơn 100.000 căn nhà xã hội, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2028, sớm hơn dự kiến 2 năm.
Thực tế, người có thu nhập trung bình ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà theo mặt bằng giá hiện nay, nhất là tại đô thị lớn. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền (2 - 3 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ) gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.