Xác lập mặt bằng giá mới
Báo cáo quý 2/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá bán căn hộ tiếp tục xác lập mặt bằng mới, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, Hà Nội là địa phương dẫn đầu về tốc độ tăng giá căn hộ, đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với cùng kỳ năm gốc.
Theo đánh giá của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong quý 2/2025, thị trường căn hộ chung cư ghi nhận lực cầu ổn định, bất chấp mặt bằng giá bán đang ở mức cao. Lý giải điều này, bà Miền cho rằng phần lớn đến từ nhu cầu thực của nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt, bao gồm cả người Việt Nam và người nước ngoài đang tìm kiếm không gian sống chất lượng tại các đô thị lớn.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư tăng mạnh. Ảnh minh họa
Ngoài ra, môi trường lãi suất thấp và kỳ vọng giá bất động sản còn tăng tiếp cũng thúc đẩy dòng tiền đầu tư quay trở lại. “Tâm lý thị trường đã dần ổn định hơn, các nhà đầu tư đang kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới. Dòng tiền rẻ vẫn được phân bổ vào bất động sản như một kênh giữ tài sản trung và dài hạn”, bà Miền nhận định.
Cụ thể, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ trung bình lên 54%, tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước. Tính riêng nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch tức gấp gần 2,5 lần so với quý 1/2025.
Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp hơn 56% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mới ở phân khúc này đạt tới 63%. Các dự án thấp tầng mở bán mới cũng đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 60%, cho thấy nhu cầu đầu tư đang có dấu hiệu phục hồi, dù mức giá căn hộ cao tầng vẫn duy trì ở mức cao.
Tính trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản đã ghi nhận khoảng 40.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024 và hơn 5 lần so với nửa đầu năm 2023. Nhiều dự án mở bán theo tiến độ của các đại dự án quy mô lớn hoặc sau sáp nhập doanh nghiệp được thị trường hấp thụ tốt. Đặc biệt, lượng quan tâm và giao dịch đã bắt đầu lan tỏa trở lại các tỉnh, thành phía Nam, nhờ mặt bằng giá hợp lý và nguồn cung đa dạng.
Xu hướng đầu tư dịch chuyển và chọn lọc hơn
Mức tăng chủ yếu đến từ các đợt mở bán lại hàng tồn kho với giá điều chỉnh cao hơn, cùng với sự xuất hiện của loạt dự án mới có giá vượt 75 triệu đồng/m². Đáng chú ý, số lượng dự án dự kiến chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m² đang tăng nhanh, dù thanh khoản trên thị trường thứ cấp chưa có nhiều cải thiện.
Theo VARS, mặt bằng giá bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn, do kỳ vọng sinh lời vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung ở phân khúc giá hợp lý còn hạn chế. “Nhiều nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính lớn, nên chưa có động lực để giảm giá bán. Ngược lại, họ vẫn giữ tâm lý kỳ vọng thị trường tăng giá tiếp theo lộ trình đầu tư công và cải thiện hạ tầng đô thị”, VARS nhận định.
Thị trường căn hộ hiện không chỉ đơn thuần bị chi phối bởi yếu tố giá cả mà còn có sự dịch chuyển về xu hướng đầu tư bền vững. Theo ghi nhận, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng sang tìm kiếm các dự án có tiềm năng khai thác giá trị thực, thay vì chỉ nhắm tới khả năng tăng giá tài sản.
Đồng thời, dòng tiền cũng đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm đô thị tới các vùng ven như phía Đông Hà Nội hay các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh… nhờ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và giá bán vẫn còn ở mức hợp lý hơn so với trung tâm.
Sự chọn lọc trong quyết định đầu tư cho thấy thị trường đang dần bước vào giai đoạn phát triển ổn định và hướng tới nhu cầu thực thay vì chỉ đầu cơ ngắn hạn như trước đây. Điều này cũng mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển dự án nếu biết đón đúng làn sóng nhu cầu mới, đặc biệt tại những khu vực có định hướng phát triển đô thị rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và pháp lý minh bạch.
Thị trường căn hộ chung cư đang chứng kiến những tín hiệu phục hồi tích cực từ quý 2/2025, với lượng giao dịch và mức hấp thụ tăng mạnh bất chấp giá bán tiếp tục xác lập đỉnh mới. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư đang trở nên chọn lọc hơn, đòi hỏi các chủ đầu tư cần thích ứng linh hoạt và tập trung vào giá trị thực để phát triển bền vững.