Giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội lập mặt bằng giá mới
Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận một hiện tượng đáng chú ý khi nhiều khu tập thể cũ, vốn có tuổi đời hàng chục năm, lại liên tục tăng giá và thiết lập mặt bằng mới. Đáng nói, không ít căn hộ đã được rao bán với mức giá ngang ngửa hoặc thậm chí vượt qua các dự án chung cư cao cấp mới tại khu vực ngoại thành.
Tại khu tập thể G1 Trung Tự (phường Kim Liên), một căn hộ diện tích 60m² được chào bán với giá 3,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 61,67 triệu đồng/m². Ở khu tập thể Thành Công (phường Giảng Võ), một căn hộ 40m² cũng đang được rao với giá 3,9 tỷ đồng, tức hơn 97 triệu đồng/m².
Thậm chí, tại khu tập thể Kim Mã (phường Ba Đình), một căn hộ có diện tích 75m² được chào bán tới 4,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 64,67 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao hiếm thấy đối với phân khúc nhà tập thể cũ, trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang trong giai đoạn hồi phục.
Giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội lập mặt bằng giá mới. Ảnh minh họa
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà tập thể cũ tăng cao chủ yếu do nguồn cung khan hiếm và mặt bằng giá chung cư mới liên tục leo thang. Ngoài ra, vị trí trung tâm cùng khả năng sinh lời từ việc cho thuê ngắn hạn cũng là yếu tố khiến giá nhà tập thể tăng vọt. Ông Đính lưu ý, người mua cần đặc biệt chú trọng đến diện tích thực tế và phần diện tích cơi nới. Bởi lẽ, nhiều căn hộ đã được chủ cũ tự ý mở rộng bằng các kết cấu tạm như “chuồng cọp”, khiến diện tích thực tế lớn hơn rất nhiều so với sổ đỏ.
Người mua cần lưu ý pháp lý và chất lượng công trình
Không chỉ riêng giá bán, khi giao dịch các căn hộ tập thể cũ, người mua cũng phải đối diện với hàng loạt yếu tố rủi ro tiềm ẩn. Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cảnh báo: “Hệ thống phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước và kết cấu công trình đều đã xuống cấp theo thời gian. Người mua cần tìm hiểu kỹ xem khu nhà có thuộc diện quy hoạch cải tạo hay không để chủ động phương án đầu tư, sinh lời hoặc an cư”.
Cũng theo ông Cường, phần lớn các khu tập thể cũ ở Hà Nội đã tồn tại trên 40 - 50 năm, nhiều hạng mục xuống cấp trầm trọng, việc sửa chữa cải tạo cũng gặp không ít vướng mắc về pháp lý và quy hoạch. Vì vậy, ngoài yếu tố giá bán hấp dẫn so với vị trí, người mua cần đặc biệt lưu ý đến chất lượng thực tế và chi phí sửa chữa trong tương lai.
Song song đó, phân khúc căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội cũng đang ghi nhận xu hướng tăng giá rõ nét. Khảo sát mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tại đại đô thị Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ), giá căn hộ thứ cấp tăng trung bình 150 - 350 triệu đồng/căn chỉ trong một tháng qua. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ +1 tại phân khu Sapphire tăng giá từ 3,1 - 3,2 tỷ đồng lên 3,3 - 3,5 tỷ đồng/căn. Loại căn 2 phòng ngủ 1 vệ sinh cũng ghi nhận mức tăng từ 3,6 - 3,7 tỷ đồng/căn lên 3,8 - 4 tỷ đồng/căn.
Tại dự án Home City (phường Yên Hòa), căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, diện tích trên 70m² tăng giá từ 6,2 - 6,3 tỷ đồng/căn (tháng 5/2025) lên 6,5 - 6,7 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, dự án Hà Nội Center Point (phường Nhân Chính) với sản phẩm 2 phòng ngủ 2 vệ sinh hiện đều đã vượt ngưỡng 6 tỷ đồng/căn, không còn căn nào giữ mức 5,7 - 5,8 tỷ đồng/căn như sau Tết Nguyên đán.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng (One Mount Group), nhận định: “Diễn biến thị trường thứ cấp hiện cho thấy, dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt từ đất nền sang căn hộ đã bàn giao. Tính ổn định, khả năng cho thuê, chất lượng sống và pháp lý hoàn chỉnh đang là yếu tố then chốt giúp phân khúc này duy trì sức hút”.
Ông Tiến đánh giá, trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn đối diện nhiều thử thách, phân khúc căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột trong việc giữ nhịp thanh khoản và cân bằng nguồn cung, cầu cho toàn thị trường.
Đặc biệt, nếu đà phục hồi tiếp tục duy trì trong các quý tới, căn hộ chuyển nhượng tại các khu đô thị lớn sẽ là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư thay vì các sản phẩm đất nền, vốn đang kém thanh khoản và chịu áp lực chi phí vốn.
Theo các chuyên gia, người mua căn hộ tập thể cũ cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, chất lượng công trình và phương án quy hoạch để hạn chế rủi ro trong quá trình sinh sống và đầu tư lâu dài.