Các gói vay ưu đãi dần thu hẹp
Sau một thời gian dài duy trì ở vùng thấp, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã chính thức đảo chiều từ cuối năm 2025. Từ cuối tháng 11/2025, nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất huy động, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà nhích thêm 1 - 2 điểm phần trăm. Những gói vay từng được xem là “phao cứu sinh” cho người trẻ dưới 35 tuổi với lãi suất cố định 5 - 5,5%/năm trong vài năm đầu nay dần thu hẹp hoặc dừng hẳn, thay thế bằng mức lãi cao hơn và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua khi bước vào giai đoạn thả nổi.
Thực tế ghi nhận cho thấy, tại nhiều ngân hàng thương mại, mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà phổ biến hiện nay đã được đẩy lên ngưỡng 7 - 9%/năm trong thời gian đầu. Với các khoản vay giải ngân từ cuối năm 2025, lãi suất ưu đãi thấp dưới 6%/năm gần như không còn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ mua nhà ở thương mại.
Diễn biến này phản ánh rõ sự đảo chiều của mặt bằng lãi suất sau giai đoạn nới lỏng kéo dài. Khi chi phí vốn đầu vào tăng, dư địa duy trì lãi suất cho vay thấp của các ngân hàng bị thu hẹp đáng kể, buộc các chương trình tín dụng ưu đãi phải điều chỉnh hoặc dừng triển khai trước hạn.
Theo dữ liệu thị trường, từ cuối tháng 11/2025, mặt bằng lãi suất huy động đã tăng khoảng 0,4 - 0,6%/năm so với đầu năm. Tại một số ngân hàng, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn dài đã tiệm cận ngưỡng 8%/năm. Nhóm ngân hàng nhỏ và trung bình thậm chí đang trả lãi suất 6,4 - 6,7%/năm cho kỳ hạn từ 18 - 36 tháng qua kênh online, chưa kể các khoản cộng thêm cho khách hàng ưu tiên.
Áp lực lãi suất đầu vào gia tăng trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đến ngày 24/12/2025 đạt 17,87% so với đầu năm, mức cao nhất trong nhiều năm qua. Trong khi đó, tăng trưởng huy động vốn chỉ đạt khoảng 14,11%. Khoảng cách lớn giữa tín dụng và huy động khiến thanh khoản hệ thống chịu sức ép rõ rệt, đẩy tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) lên mức cao. Để đáp ứng nhu cầu vốn, các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất huy động, từ đó lan tỏa sang lãi suất cho vay.
Trong bối cảnh đó, nhiều chương trình cho vay mua nhà ưu đãi đã không còn được duy trì. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) mới đây thông báo dừng triển khai một số chương trình, chính sách cho vay ưu đãi đối với khách hàng cá nhân. Ngân hàng này cũng chấm dứt các gói vay ưu đãi phục vụ nhu cầu mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng, sửa chữa và hoàn thiện nhà ở.
Agribank đang tiếp tục triển khai chương trình cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội dành cho người dưới 35 tuổi với mức lãi suất khoảng 6,1%/năm. Ảnh: Phương Liên
Hiện tại, Agribank chỉ còn tiếp tục triển khai chương trình cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội dành cho người dưới 35 tuổi. Theo đó, lãi suất cho vay thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của bốn ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước chi phối trong 5 năm đầu. Mức lãi suất đang áp dụng khoảng 6,1%/năm.
Tương tự, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng thông tin tạm ngừng chương trình cho vay ưu đãi đối với người trẻ mua nhà ở thương mại. Trước đó, khách hàng cá nhân đến 35 tuổi được hưởng lãi suất cố định 5,5%/năm trong 3 năm, thời gian vay lên tới 40 năm, đặc biệt không phải trả gốc trong 5 năm đầu với khoản vay tối đa 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, chương trình này đã dừng triển khai trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh và áp lực lãi suất đầu vào gia tăng.
Tại Vietcombank, gói vay ưu đãi cho người trẻ vẫn được duy trì, song lãi suất khởi điểm đã nhích lên 6,3%/năm, cao hơn so với mức dưới 6%/năm trước đó. Trên toàn thị trường, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần cũng điều chỉnh tăng lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà trong năm đầu trung bình 1 - 2 điểm phần trăm chỉ trong tháng 12/2025.
Người vay lo lắng trước “cú rẽ” lãi suất
Việc các gói vay ưu đãi thu hẹp và lãi suất cho vay tăng nhanh đang tạo ra tâm lý lo lắng rõ rệt đối với người có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là nhóm người trẻ.
Chị Nguyễn Thị Phong (30 tuổi, phường Cầu Giấy, Hà Nội), cho biết, đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay mua căn hộ đầu tiên thì bất ngờ nhận được thông tin ngân hàng ngừng gói vay ưu đãi dành cho người trẻ. Thay vào đó, mức lãi suất được áp dụng là 7,5%/năm. Theo chị Phong, mức lãi suất này cao hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu, khiến khả năng trả nợ hàng tháng vượt quá thu nhập hiện tại. Với mặt bằng lãi suất mới, chị buộc phải lùi kế hoạch mua nhà để chờ thị trường ổn định hơn.
Không chỉ người chuẩn bị vay mới, những khách hàng đã giải ngân trong giai đoạn trước cũng đứng trước áp lực lớn khi thời gian ưu đãi sắp kết thúc. Vợ chồng anh Nguyễn Văn Toàn (ở phường Đống Đa, Hà Nội) đã vay 1,6 tỷ đồng mua căn hộ từ năm 2024 với lãi suất cố định hai năm đầu là 7,4%/năm. Mức trả nợ khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng từng được xem là phù hợp với thu nhập của gia đình. Tuy nhiên, theo thông báo từ ngân hàng, từ năm 2026, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi dự kiến khoảng 12%/năm, khiến số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng lên trên 20 triệu đồng. Con số này khiến kế hoạch tài chính của gia đình anh đứng trước nguy cơ bị đảo lộn.
Lãi suất cho vay trong năm 2026 có thể vượt ngưỡng 10%/năm, điều này sẽ tạo sức ép lớn lên thị trường bất động sản. Ảnh: Mai Hương
Đây cũng là "bức tranh" chung của nhiều người vay mua nhà trong giai đoạn 2023 - 2024, khi hàng loạt gói vay ưu đãi 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi và ân hạn gốc dài hạn được tung ra. Khi giai đoạn ưu đãi kết thúc và lãi suất thả nổi dao động 10 -14%/năm, áp lực trả nợ tăng mạnh, đặc biệt với những khoản vay có tỷ lệ vay cao.
Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, lãi suất cho vay trong năm 2026 có thể vượt ngưỡng 10%/năm. Điều này sẽ tạo sức ép lớn lên thị trường bất động sản khi người mua trở nên thận trọng hơn, giao dịch có nguy cơ chững lại, trong khi các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn về dòng tiền.
Tuy nhiên, trong Báo cáo Tổng quan về thị trường bất động sản mới công bố, các chuyên gia của Savills Việt Nam cho hay, việc lãi suất điều chỉnh tăng chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở.
Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, lãi suất tăng khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính, song ở mặt bằng hiện nay, nhu cầu ở thực chưa ghi nhận dấu hiệu suy giảm. So với giai đoạn 2022 - 2023, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.
Từ góc độ nghiên cứu thị trường, chuyên gia của Savills cho rằng, trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng "nóng", người mua trẻ cần ưu tiên các tiêu chí pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích thiết yếu và đặc biệt là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn. Việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” thiếu tính toán kỹ chi phí lãi vay và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau.
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP vẫn đang được triển khai, song quy mô giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi còn khá khiêm tốn. Đến ngày 30/11/2025, doanh số giải ngân cho nhóm này mới đạt khoảng 180,3 tỷ đồng, phản ánh thực tế rằng, "bài toán" an cư của người trẻ vẫn còn nhiều "nút thắt", không chỉ nằm ở lãi suất, mà còn ở nguồn cung và mặt bằng giá nhà.