Không tính ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê
Tiếp tục kỳ họp thứ 2 Quốc hội khoá XVI, sáng 22/10, Quốc hội thảo luận ở Tổ về 3 dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo Tờ trình số 923 của Chính phủ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 130 điều, định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, trong đó có chương riêng về nhà cho thuê.
Thảo luận tại Tổ 13, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hoá) tán thành việc sửa Luật Nhà ở đồng thời với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, qua đó giải quyết đồng bộ các khâu từ tạo lập quỹ đất, đầu tư xây dựng đến đưa nhà ở vào sử dụng.
Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, kết quả sửa luật cần thể hiện bằng khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân, sự minh bạch của thị trường và trách nhiệm thực hiện của từng cơ quan.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh thảo luận tại Tổ 13.
Dẫn Báo cáo tổng kết số 378 ngày 21/9/2026 của Bộ Xây dựng, theo báo cáo của 21 địa phương, nhu cầu nhà ở cho thuê đến năm 2030 khoảng 217.430 căn, Phó Chủ tịch Quốc hội nhận định, nhu cầu rất lớn này cần được đáp ứng bằng chính sách dài hạn.
Đối với khoản 3 Điều 43 về giá thuê, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung: “Không tính vào giá thuê các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước và khoản chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác; chi phí dùng chung phải được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê và phần kinh doanh thương mại”. Quy định này bảo đảm đồng bộ với khoản 1 Điều 67 về giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Đối với khoản 2 Điều 25 dự thảo cho phép cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dành đất trong dự án, bố trí đất nơi khác hoặc nộp tiền tương đương, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc: giá trị nghĩa vụ bao gồm giá trị quỹ đất và trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng; không lấy ưu đãi của dự án nhà ở chính sách để khấu trừ nghĩa vụ của dự án thương mại.
Việc bố trí đất ngoài dự án phải bảo đảm kết nối việc làm, giao thông, trường học. “Nếu một khu nhà ở dành cho công nhân nằm quá xa nơi làm việc, khoản tiết kiệm tiền nhà có thể bị chi phí đi lại bù hết”, Phó Chủ tịch Quốc hội nêu.
Bảo vệ quyền lợi người đã mua nhà ở xã hội hợp pháp
Liên quan đến mua nhà ở xã hội, Phó Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng, tại đoạn 2 điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật quy định, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đối tượng được mua nhà ở xã hội và phải có Giấy chứng nhận. So với Luật Nhà ở năm 2023, quy định này thay đổi đáng kể quyền định đoạt tài sản.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc, xác định giá bán lại, tính đến giá mua, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp lý, không để ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản thu lợi bất hợp lý và cần đánh giá tác động trước khi quyết định công thức cụ thể.
Đối với Điều 130, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung quy định rõ: người đã ký hợp đồng mua hợp pháp trước ngày luật có hiệu lực được thực hiện quyền bán lại theo pháp luật tại thời điểm ký.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cũng đề nghị hoàn thiện dự thảo luật theo hướng ưu đãi có thể kiểm chứng, nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ và quyền của người dân được xác định rõ. “Khi những yêu cầu được bảo đảm, chính sách nhà ở sẽ tạo thêm nguồn cung phù hợp, củng cố niềm tin và giúp người lao động yên tâm gắn bó với nơi làm việc”, Phó Chủ tịch Quốc hội bày tỏ.
Phân định rõ sở hữu trong chung cư hỗn hợp
Góp ý cho Luật Nhà ở (sửa đổi) đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) nhìn nhận, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại chung cư hỗn hợp vẫn diễn biến phức tạp, chủ yếu quanh quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quỹ bảo trì 2%, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. “Hòn bấc ném đi, hòn chì ném lại giữa các bên dẫn đến khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự”, đại biểu nói.
Đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) thảo luận tại Tổ 3.
Nhấn mạnh việc không để tình trạng tiếp diễn chỉ vì quy định pháp luật chưa đủ rõ, quyền lợi và trách nhiệm của các bên chồng chéo, đại biểu đề nghị, Luật sửa đổi cần quy định cụ thể và phân định rõ sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư hỗn hợp.
Trong đó, cần phân biệt ba loại hạng mục: thuộc sở hữu riêng hợp pháp; thuộc sở hữu chung của từng khu chức năng và thuộc sở hữu chung của toàn tòa nhà. “Không thể mặc nhiên coi thang máy, hành lang là sở hữu riêng chỉ vì phục vụ một khu vực, nhưng cũng không thể áp dụng một cơ chế quản lý cho mọi hạng mục mà bỏ qua phạm vi sử dụng thực tế”, đại biểu cho hay.
Luật Nhà ở hiện hành đã có cơ chế phân chia kinh phí bảo trì tại các chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt khu chức năng, phần sở hữu chung và quản lý vận hành độc lập. Tuy nhiên, dự thảo chưa thể hiện rõ cơ chế phân chia và chủ thể quản lý tương ứng.
Đại biểu đề nghị, quy định ngay trong Luật nguyên tắc phân chia kinh phí theo khu chức năng. Phần phục vụ hạng mục chung toàn tòa nhà và khu căn hộ do Ban quản trị quản lý; phần dành cho khu kinh doanh, dịch vụ do chủ sở hữu khu đó quản lý. "Mức đóng 2% giữ nguyên, không được lấy quỹ của khu này chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu khác", đại biểu nhấn mạnh.
Đại biểu cho rằng, tại lần sửa đổi này, cần giải quyết dứt điểm các vấn đề đối với nhà chung cư hỗn hợp. Trong đó, xác lập đúng quyền sở hữu đối với từng hạng mục; giao quyền quản lý quỹ bảo trì theo phạm vi trách nhiệm và xem xét lại cách lấy giá căn hộ cao nhất làm căn cứ tính chung cho diện tích giữ lại tự khai thác...
Theo cơ quan chủ trì soạn thảo, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là các quan điểm mới ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê; khắc phục các bất cập trong thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.