Ngày 25/9, Báo Công Thương tổ chức Tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao, kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới”.
Nhu cầu vẫn nóng, nhưng nhà đầu tư đã đổi tiêu chí chọn đất
Ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam nửa đầu năm 2026 vẫn giữ được nhu cầu tích cực. Tuy nhiên, theo ông, điều đáng chú ý hơn là chất lượng nhu cầu và yêu cầu đối với nguồn cung đang thay đổi khá rõ.
Các đại biểu tham dự tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao, kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới”.
Ông Trương Gia Bảo dẫn số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, đến quý II/2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp khu vực đạt khoảng 36.063 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 76,3%. Mức độ hấp thụ giữa các địa phương có sự khác biệt rõ rệt: TP. Hồ Chí Minh đạt 86,1%, TP. Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%. Nếu TP. Hồ Chí Minh đang gần chạm ngưỡng, thì TP. Đồng Nai và Tây Ninh vẫn còn nhiều dư địa để phát triển nguồn cung và đón dự án mới.
Tín hiệu đáng chú ý nhất nằm ở phân khúc xây sẵn. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 6,85 triệu m², tỷ lệ lấp đầy khoảng 92%, giá thuê bình quân 4,9 USD/m²/tháng. Nhà kho xây sẵn có khoảng 6,6 triệu m², lấp đầy 91,6%, giá thuê bình quân 4,6 USD/m²/tháng. Theo ông Bảo, việc cả hai phân khúc đều vượt ngưỡng 90%, cao hơn hẳn đất công nghiệp, cho thấy doanh nghiệp ngày càng ưu tiên mô hình có thể đưa vào vận hành nhanh, linh hoạt và giảm vốn đầu tư ban đầu.
Cơ cấu khách thuê cũng đang dịch chuyển. Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, nhu cầu hướng nhiều hơn tới công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và các ngành có giá trị gia tăng cao. Những nhà đầu tư này quan tâm ngày càng nhiều đến chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, nguồn năng lượng, môi trường và tiêu chuẩn ESG.
Ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam chia sẻ tại tọa đàm.
Từ đó, mô hình khu công nghiệp buộc phải chuyển từ đa ngành sang chuyên ngành, sinh thái và thông minh. Chủ đầu tư không thể chỉ dừng ở việc phát triển và cho thuê quỹ đất, mà phải xây dựng hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, từ hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ đến môi trường và dịch vụ hỗ trợ. Theo ông Trương Gia Bảo, hướng đi của bất động sản công nghiệp phía Nam là “không chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất, mà cung cấp năng lực để doanh nghiệp có thể vận hành hiệu quả ngay tại khu công nghiệp”.
Quá trình chuyển đổi này đã bắt đầu, nhưng chưa đồng đều. Một số chủ đầu tư đã đầu tư vào hệ thống xử lý nước thải, năng lượng sạch, hạ tầng số và giải pháp vận hành thông minh, trong khi mức độ sẵn sàng giữa các khu công nghiệp vẫn chênh lệch. Chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, thời gian hoàn vốn dài hơn, nên theo ông Trương Gia Bảo, đây không thể là bài toán của riêng doanh nghiệp. VIREA kiến nghị sớm có tiêu chí và cơ chế công nhận khu công nghiệp sinh thái, thúc đẩy cơ chế mua bán điện trực tiếp, mở rộng tiếp cận tín dụng xanh và tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, thủ tục đầu tư.
Ba địa phương, một chuỗi giá trị
Nếu mỗi khu công nghiệp cần thay đổi từ bên trong, thì cả vùng cũng cần một cách tiếp cận mới. Bám sát tinh thần Nghị quyết số 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về chuyển từ cạnh tranh giữa các địa phương sang phối hợp trên bình diện quốc gia, ông Bảo cho rằng điều quan trọng nhất là thay tư duy “mỗi địa phương tự thu hút đầu tư” bằng tư duy cùng xây dựng một hệ sinh thái công nghiệp - logistics - dịch vụ liên kết vùng.
Bước đầu tiên là phân vai ngành nghề. TP. Hồ Chí Minh phát huy thế mạnh về dịch vụ, tài chính, công nghệ, đổi mới sáng tạo và nhân lực chất lượng cao. TP. Đồng Nai có lợi thế về sản xuất công nghiệp, công nghiệp hỗ trợ và logistics. Tây Ninh có lợi thế quỹ đất để phát triển các ngành sản xuất phù hợp.
Ông Trương Gia Bảo lưu ý, phân vai không có nghĩa là chia cứng ngành nghề, mà là tạo sự bổ trợ để một dự án có thể tận dụng thế mạnh của nhiều địa phương trong cùng một chuỗi giá trị.
Tiếp theo là kết nối hạ tầng dùng chung, gồm giao thông, cảng, kho bãi, logistics, năng lượng và hạ tầng số. Với một dự án FDI quy mô lớn, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào một khu công nghiệp, mà nhìn vào khả năng vận hành toàn bộ chuỗi cung ứng. Cùng với đó, ba địa phương cần xây dựng cơ sở dữ liệu chung về quỹ đất và hạ tầng công nghiệp, đồng thời xúc tiến đầu tư chung thay vì mỗi nơi tự làm riêng lẻ. Như vậy, cả vùng có thể cùng tiếp cận những dự án lớn hoặc dự án đòi hỏi chuỗi cung ứng nhiều tầng. “Liên kết vùng hiệu quả không phải là ba địa phương cùng làm một việc, mà là mỗi địa phương phát huy đúng thế mạnh và kết nối với nhau thành một chuỗi giá trị thống nhất”, ông Bảo nhấn mạnh.
Nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại phía Nam có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, cao hơn đáng kể so với đất công nghiệp.
Để nhà đầu tư nhìn thấy chuỗi giá trị ấy, thông tin phải đến được với họ một cách thuận tiện. Theo ông Trương Gia Bảo, vấn đề hiện nay không phải là thiếu thông tin, mà là thông tin nằm rải rác ở nhiều nguồn, mức độ cập nhật và chuẩn hóa chưa đồng đều. VIREA đề xuất xây dựng một cổng thông tin tập trung, nơi nhà đầu tư tra cứu được quỹ đất, vị trí, hạ tầng, giá thuê, ngành nghề, khả năng tiếp nhận dự án, thủ tục và đầu mối liên hệ. Đi kèm là bản đồ số quỹ đất công nghiệp cập nhật liên tục và báo cáo thị trường định kỳ. Dữ liệu về nguồn nhân lực và hệ sinh thái cung ứng cũng cần được quan tâm hơn, bởi đây là yếu tố then chốt với FDI thế hệ mới. Thông tin nên được chuẩn hóa song ngữ Việt - Anh và bổ sung ngôn ngữ của các thị trường trọng điểm khi cần.
Theo Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, mỗi bên có một vai trò riêng trong việc này. Cơ quan quản lý cung cấp và xác thực thông tin chính sách. Doanh nghiệp cập nhật dữ liệu thị trường. Hiệp hội kết nối và chuẩn hóa thông tin. Báo chí đưa thông tin đến cộng đồng doanh nghiệp. Mục tiêu cuối cùng không phải là công bố nhiều thông tin hơn, mà là làm cho thông tin chính thống, dễ tìm, dễ kiểm chứng và thực sự hỗ trợ nhà đầu tư ra quyết định.
Trong 8 tháng năm 2026, vốn FDI thực hiện vào Việt Nam ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và cao nhất cùng kỳ 5 năm. Công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6%, khoảng 14,24 tỷ USD. Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026 - 2028, phía Nam sẽ có thêm khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng và hơn 680.000 m² nhà kho xây sẵn.