Quan điểm về tín dụng bất động sản thường bị giản lược thành hai lựa chọn: siết để chống đầu cơ, hoặc nới để cứu thị trường. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, vấn đề quan trọng hơn không phải là tổng lượng tín dụng tăng hay giảm, mà là từng đồng vốn đang chảy vào đâu, nuôi dưỡng nguồn cung nhà ở và hoạt động sản xuất hay đẩy giá tài sản lên cao hơn.
Một góc dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 tại phường Đông Ngạc, TP. Hà Nội.
Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội cũng đưa ra nhận định, tín dụng bất động sản không thể được điều hành bằng một "van tổng" đóng hoặc mở đồng loạt. Vốn cần ưu tiên cho dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo nguồn cung thực và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Ngược lại, dòng tiền phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài sự sống của các dự án đã mất khả năng phục hồi cần được kiểm soát. Nếu nới tín dụng thiếu phân loại, rủi ro sẽ quay về hệ thống ngân hàng; nếu siết đồng loạt, nhiều dự án tốt bị dang dở, tài sản giảm giá và cuối cùng lại có nguy cơ chuyển thành nợ xấu.
Tín dụng tăng nhanh, rủi ro không đồng đều
Tính đến cuối tháng 6/2026, tín dụng bất động sản tăng 8,3% so với cuối năm 2025, nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Theo PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, đây là lý do Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt và chủ động điều tiết vốn vào những phân khúc phù hợp với định hướng của Đảng, Nhà nước.
Tuy nhiên, không nên vì tốc độ tăng nhanh mà xem mọi khoản vay bất động sản đều là rủi ro. Một khoản tín dụng cho dự án nhà ở xã hội đã hoàn tất pháp lý, đang xây dựng và có người mua thật không thể bị đánh đồng với khoản vay để găm đất, lướt sóng đất nền, hoặc tiếp tục bơm tiền vào dự án không giải phóng được mặt bằng, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không có đầu ra rõ ràng.
Nếu áp dụng cùng một "chiếc áo" kiểm soát cho mọi loại bất động sản, thị trường sẽ xảy ra nghịch lý: những dự án có thể đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất lại thiếu vốn hoàn thiện, trong khi dòng tiền đầu cơ vẫn tìm cách chảy qua nhiều kênh khác.
Do đó, yêu cầu cấp thiết là chuyển từ quản lý theo tên gọi bất động sản sang quản lý theo chất lượng tài sản, năng lực người vay, mục tiêu sử dụng vốn và khả năng tạo dòng tiền trả nợ.
PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội.
Phân loại dự án để cấp vốn
PGS. TS. Nguyễn Văn Phương cho rằng, trước hết, cơ quan quản lý và các ngân hàng cần thống nhất bộ tiêu chí phân loại dự án. Nhóm được ưu tiên cao nhất là các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, có đất sạch hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng rõ ràng, có hạ tầng kết nối, đã có vốn chủ sở hữu thực và có khả năng hoàn thành trong thời hạn xác định. Với các dự án này, ngân hàng cần xem xét cấp vốn theo tiến độ, giám sát dòng tiền qua tài khoản dự án và giải ngân gắn với các mốc xây dựng - pháp lý cụ thể.
Nhóm ưu tiên thứ hai là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại vừa túi tiền, dự án cải tạo chung cư cũ và khu đô thị có hạ tầng xã hội đồng bộ. Đây là những phân khúc tạo tác động lan tỏa lớn: vừa tăng nguồn cung, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa tạo việc làm cho ngành xây dựng, vật liệu, nội thất và dịch vụ.
Song, chương trình tín dụng ưu đãi phải được thiết kế thực tế hơn. Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại nhưng đến cuối tháng 5/2026 mới giải ngân lũy kế khoảng 12.440 tỷ đồng, cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở quy mô gói vốn mà ở thủ tục, nguồn cung dự án đủ điều kiện, tiêu chí xác định người mua và mức lãi suất thực tế sau thời hạn ưu đãi.
Nhóm thứ ba là các dự án đang dở dang nhưng còn khả năng phục hồi. Với nhóm này, không nên bơm vốn theo cách cứu tất cả, mà cần kiểm toán độc lập về pháp lý, tổng mức đầu tư còn lại, năng lực tài chính chủ đầu tư, sức cầu và phương án tái cấu trúc. Dự án nào hoàn thành thêm một phần vốn hợp lý là có thể bàn giao, thu tiền và trả nợ cần được tái cấp vốn có điều kiện.
Dự án nào không có triển vọng thị trường hoặc không thể giải quyết nút thắt pháp lý thì cần xử lý theo cơ chế tái cấu trúc, chuyển nhượng hoặc phá sản có trật tự, thay vì kéo dài bằng vốn tín dụng mới.
Kiểm soát đầu cơ bằng công cụ đúng
Vẫn theo PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, điều tiết tín dụng không nên trở thành rào cản nhu cầu mua nhà chính đáng. Người mua căn nhà đầu tiên để ở, có thu nhập ổn định và khả năng trả nợ cần được tiếp cận vốn với điều kiện thuận lợi hơn so với người vay để mua căn thứ hai, thứ ba nhằm lướt sóng. Sự khác biệt này cần được thể hiện bằng các tiêu chuẩn tín dụng, không chỉ bằng lời kêu gọi.
Ngân hàng cần áp dụng chặt chẽ hơn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm, thường gọi là LTV, với các khoản vay đầu tư hoặc mua bất động sản thứ hai. Đồng thời, phải đo đúng tổng nghĩa vụ nợ trên thu nhập và năng lực trả nợ của người vay. Đây là nhóm tiêu chí mà VARS IRE đề xuất cần tăng cường để phân biệt vốn phục vụ nhu cầu thực với vốn mang tính đầu cơ.
Cụ thể, người mua căn nhà đầu tiên có thể được vay với tỷ lệ cao hơn và hưởng kỳ hạn dài hơn nếu chứng minh được thu nhập, lịch sử tín dụng và khả năng trả nợ. Trong khi đó, khoản vay mua bất động sản để đầu tư cần yêu cầu vốn tự có lớn hơn, biên an toàn cao hơn, lãi suất phản ánh đúng rủi ro, đồng thời không nên để tài sản hình thành trong tương lai trở thành lớp bảo đảm duy nhất trong các thương vụ sử dụng đòn bẩy quá lớn.
Một chính sách tín dụng tốt không phải là chính sách làm giá nhà tăng nhanh. Chính sách tốt là chính sách khiến người mua để ở có khả năng tiếp cận nhà ở tốt hơn, nhưng người đầu cơ khó sử dụng vốn ngân hàng để mua đi bán lại và thổi giá.
Bên cạnh đó, một nguyên tắc quan trọng là ngân hàng cần kiểm soát dòng tiền hơn là chỉ kiểm soát tài sản thế chấp. Mỗi dự án được cấp tín dụng phải có tài khoản riêng; vốn vay, tiền người mua trả trước và dòng tiền thanh toán cho nhà thầu cần được quản lý, giám sát theo tiến độ.
Cách làm này giúp hạn chế tình trạng lấy tiền từ dự án A để nuôi dự án B, hoặc dùng vốn vay phát triển dự án để đầu tư tài chính, mua quỹ đất mới và đẩy rủi ro sang khách hàng.
Một nguyên tắc quan trọng là ngân hàng cần kiểm soát dòng tiền hơn là chỉ kiểm soát tài sản thế chấp.
Đi cùng với đó là cơ chế công bố thông tin về pháp lý, tiến độ, tình trạng thế chấp, tổng mức vốn huy động, nghĩa vụ trái phiếu và tỷ lệ sản phẩm đã bán. Khi người mua nhà, trái chủ và ngân hàng tiếp cận cùng một bộ dữ liệu đáng tin cậy, chi phí rủi ro sẽ giảm; các dự án tốt được định giá vốn chính xác hơn, còn dự án yếu sẽ khó tiếp tục dựa vào thông tin mập mờ để huy động tiền.
Giảm lệ thuộc vào ngân hàng
PGS. TS. Nguyễn Văn Phương nhấn mạnh, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng, nhưng không nên là "bình oxy" duy nhất cho thị trường bất động sản. Chủ đầu tư cần tăng vốn chủ sở hữu thực, hạn chế phát triển dự án bằng đòn bẩy quá mức và chủ động sử dụng những kênh vốn dài hạn hơn như hợp tác đầu tư, quỹ đầu tư bất động sản, vốn cổ phần từ đối tác chiến lược và trái phiếu được xếp hạng tín nhiệm.
Trái phiếu doanh nghiệp chỉ nên trở lại như một kênh vốn lành mạnh khi người phát hành minh bạch về mục đích sử dụng vốn, có tài sản bảo đảm rõ ràng, dòng tiền trả nợ có thể kiểm chứng và có cơ chế giám sát sau phát hành. Nếu trái phiếu chỉ được dùng để đảo nợ hoặc nuôi những dự án không có đầu ra, rủi ro sẽ không biến mất mà chỉ chuyển từ ngân hàng sang nhà đầu tư.
Về phần mình, chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm giải quyết các vướng mắc về quy hoạch, đất đai, định giá đất, nghĩa vụ tài chính và thủ tục xây dựng. Ngân hàng không thể thay thế vai trò của cơ quan công quyền trong việc tháo gỡ pháp lý. Càng nhiều dự án có pháp lý rõ ràng, chi phí vốn càng thấp và dòng tín dụng càng có cơ sở để chảy vào khu vực tạo ra giá trị thực.
Điều hành theo dữ liệu và rủi ro
Ngân hàng Nhà nước đã định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, ưu tiên dự án có pháp lý, chủ đầu tư uy tín, khả năng thanh khoản và nhu cầu ở thực; đồng thời duy trì tỷ trọng tín dụng lĩnh vực này ở mức an toàn. Giai đoạn tới, điều hành cần tiến thêm một bước: xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông về dự án, giao dịch, giá, quy hoạch, thế chấp và nghĩa vụ tài chính để giám sát rủi ro theo thời gian thực hơn.
Mục tiêu cuối cùng không phải làm bất động sản "đắt vốn" để thị trường chậm lại, cũng không phải bơm vốn rẻ để tạo một chu kỳ tăng giá mới. Mục tiêu là định hình một thị trường trong đó vốn rẻ hơn cho nhà ở thiết yếu, dự án minh bạch và chủ đầu tư có năng lực; vốn đắt hơn hoặc bị hạn chế cho đầu cơ, quỹ đất bỏ hoang, dự án không thể triển khai và các giao dịch sử dụng đòn bẩy quá mức.
"Mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro là nguyên tắc điều hành cần được kiên định. Khi nguồn vốn được phân bổ theo chất lượng thay vì theo phong trào, bất động sản mới có thể trở thành một ngành tạo nhà ở, hạ tầng, việc làm và đô thị văn minh, thay vì là nơi khuếch đại rủi ro cho hệ thống tài chính", PGS. TS. Nguyễn Văn Phương chia sẻ.