Tín dụng nhà ở xã hội tăng tốc giải ngân
Dòng vốn tín dụng dành cho nhà ở xã hội đang ghi nhận những chuyển biến tích cực, từ quy mô chương trình, số tiền cam kết cho vay đến tiến độ giải ngân. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn và sức chịu đựng tài chính của người mua nhà vẫn là vấn đề cần được nhìn nhận trong bối cảnh lãi suất cho vay trên thị trường có xu hướng tăng.
Tại họp báo thông tin kết quả hoạt động ngân hàng quý III/2026 diễn ra mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 30/9/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 20,75 triệu tỷ đồng, tăng 11,59% so với cuối năm 2025 và tăng 16,69% so với cùng kỳ năm trước.
Trong điều hành tín dụng, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai các giải pháp nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng. Đáng chú ý, dư nợ tín dụng tăng thêm đối với nhà ở xã hội được loại trừ khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, qua đó tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng dành nguồn vốn cho phân khúc này.
Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP hiện có 11 ngân hàng thương mại tham gia, với tổng quy mô hơn 153.000 tỷ đồng. Quy mô này đã tăng đáng kể so với mức 120.000 tỷ đồng ban đầu của 4 ngân hàng thương mại nhà nước. Sau 6 lần điều chỉnh, lãi suất cho vay hiện áp dụng ở mức 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà. Thời gian ưu đãi lãi suất lần lượt là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà.
Đặc biệt, người mua nhà dưới 35 tuổi được hưởng chính sách ưu đãi kéo dài tới 15 năm. Trong đó, lãi suất cho vay thấp hơn 2%/năm trong 5 năm đầu và thấp hơn 1%/năm trong 10 năm tiếp theo so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước.
Theo số liệu đến ngày 31/8/2026, số tiền cam kết cho vay của chương trình đạt khoảng 50.300 tỷ đồng, tăng gần 3 lần so với cuối năm 2025. Doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 9.950 tỷ đồng so với cuối năm trước, đưa dư nợ lên khoảng 14.300 tỷ đồng. Riêng nhóm người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội đã đạt doanh số giải ngân khoảng 577 tỷ đồng, với dư nợ khoảng 531 tỷ đồng.
Những con số này cho thấy nguồn vốn dành cho nhà ở xã hội đang được mở rộng, trong khi chính sách ưu đãi lãi suất hướng tới nhóm người trẻ đã được triển khai. Tuy nhiên, giữa quy mô cam kết và số vốn thực tế giải ngân vẫn có khoảng cách. Khả năng tiếp cận nhà ở xã hội vì vậy không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng mà còn gắn với tiến độ dự án, điều kiện vay và khả năng đáp ứng yêu cầu của người mua.
Khả năng tiếp cận nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng mà còn gắn với tiến độ dự án.
Ở kênh tín dụng chính sách, ông Vương Văn Minh, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội cho biết, ngân hàng được giao 6.305 tỷ đồng vốn cho vay nhà ở xã hội trong năm 2026. Đến ngày 25/9, dư nợ từ nguồn vốn này đạt 5.104 tỷ đồng, tương đương 81% kế hoạch. Khoảng 1.201 tỷ đồng còn lại được dành để giải ngân theo tiến độ các hợp đồng đã ký.
Bên cạnh nguồn vốn Trung ương, các chi nhánh ngân hàng phối hợp với địa phương huy động thêm nguồn ngân sách ủy thác cho chương trình, với dư nợ khoảng 1.849 tỷ đồng tính đến gần cuối tháng 9.
Lãnh đạo Ngân hàng Chính sách xã hội cho biết, đã hoàn thành 100% kế hoạch cho vay nhà ở xã hội được giao trong năm. Ngân hàng cũng đề xuất phương án bổ sung vốn; nếu được bố trí thêm từ nay đến cuối năm, nguồn vốn sẽ được phân bổ theo nhu cầu tại các địa phương, ưu tiên những hợp đồng đã ký nhưng còn thiếu vốn cho đợt giải ngân tiếp theo.
Người mua nhà ở thương mại bị bào mòn vì lãi suất cao
Trong khi các chương trình tín dụng ưu đãi tiếp tục mở rộng, thị trường vay mua nhà thương mại lại đặt ra bài toán tài chính không dễ giải đối với những người có nhu cầu an cư nhưng phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, có trường hợp lãi suất thả nổi lên tới 15 - 16%/năm. So với năm 2025, khi nhiều ngân hàng quốc doanh triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất 5,5 - 6,7%/năm trong 12 - 24 tháng đầu, mặt bằng lãi suất ưu đãi hiện đã tăng lên đáng kể.
Số liệu của DKRA Consulting về thị trường bất động sản cũng cho thấy, đến tháng 9/2026, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12 - 24 tháng tại 11 ngân hàng phổ biến khoảng 10,9%/năm. Một số ngân hàng có mức cao hơn, như VPBank khoảng 13,2%/năm, VIB khoảng 11,1 - 12%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến khoảng 12 - 15%/năm.
Nguồn vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội được mở rộng vượt 153.000 tỷ đồng.
Áp lực trả nợ thể hiện rõ qua trường hợp anh Trần Văn Tuấn, sống tại khu vực Tây Mỗ (Hà Nội). Đầu năm 2025, anh mua một căn hộ chung cư với giá 3,5 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng. Khi lãi suất thả nổi neo cao, số tiền phải trả hằng tháng, bao gồm cả gốc và lãi hiện nay của gia đình vào khoảng 35 triệu đồng. Trước đây, tổng thu nhập của hai vợ chồng anh gần 60 triệu đồng mỗi tháng nên gia đình vẫn có thể cân đối chi tiêu và trả nợ. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, công việc gặp khó khăn khiến thu nhập giảm sút, trong khi nghĩa vụ trả ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao. Anh Tuấn cho biết đang tính đến phương án bán nhà để trả nợ, phần tiền còn lại gửi tiết kiệm và chuyển sang thuê nhà.
Một trường hợp khác là chị Nguyễn Thanh Huế, 39 tuổi, đang thuê nhà tại khu vực Cầu Giấy (Hà Nội). Chị Huế chia sẻ, cuối năm 2025, gia đình chị từng cân nhắc vay ngân hàng mua căn hộ với mức lãi suất cố định 6,5%/năm trong 12 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính bằng lãi suất tiết kiệm dân cư kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 4%. Tuy nhiên, tại thời điểm đó, có nhiều dự báo là giá bất động sản sẽ giảm sâu trong năm tiếp theo, nên gia đình chị Huế quyết định chờ đợi. Đến nay, khi một số căn hộ đã điều chỉnh giá, chi phí vay vốn lại trở thành yếu tố khiến chị phải cân nhắc.
Theo chị Huế, gói vay từng được tư vấn với lãi suất 6,5%/năm nay đã tăng lên 9,5%/năm trong 12 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính theo lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 3,7%. “Căn nhà có thể rẻ hơn, nhưng số tiền phải trả cho ngân hàng lại đắt hơn. Sau nhiều tháng cân nhắc, tôi vẫn chưa thể đưa ra quyết định xuống tiền”, chị Huế chia sẻ.
Thực tế này cho thấy, giá nhà và chi phí vốn là hai yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Khi giá căn hộ chưa giảm tương ứng với khả năng chi trả, còn lãi suất vay tăng lên, người mua phải tính toán kỹ hơn về thu nhập, khoản trả nợ hằng tháng và khả năng duy trì tài chính trong dài hạn.
Theo các chuyên gia tài chính, đối với người vay mua nhà thương mại, rủi ro càng lớn khi thu nhập giảm hoặc phát sinh những khoản chi ngoài dự kiến. Trường hợp phải bán tài sản để trả nợ, người vay còn có thể chịu thêm áp lực nếu thị trường kém thanh khoản hoặc giá bán không đạt kỳ vọng.
Theo nghiên cứu của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, dưới tác động kéo dài của áp lực trả nợ, bức tranh tài chính cá nhân của người Việt đang ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý khi dòng tiền dần trở thành yếu tố tiên quyết trong các quyết định mua sắm tài sản lớn. Trong trung hạn, một bộ phận người tiêu dùng có xu hướng điều chỉnh lại kế hoạch tài chính bằng cách trì hoãn việc mua nhà, đổi ôtô, hoặc chuyển hướng sang những mặt hàng có giá trị thấp hơn nhằm giảm bớt gánh nặng.
Song song đó, việc tăng tỷ lệ vốn tự có và kéo dài thời gian tích lũy đang được ưu tiên, khiến các phương án thay thế như thuê nhà, sử dụng phương tiện bám sát ngân sách hoặc mua xe cũ được cân nhắc nhiều hơn. Tuy nhiên, đây mới chỉ là những phản ứng điều chỉnh hành vi mang tính cục bộ chứ chưa đủ dữ liệu để xác nhận là xu hướng của toàn thị trường.