Khoảng cách có thể lên tới 10 triệu đồng/tháng
Theo Nghị định số 136/2026/NĐ-CP, từ ngày 7/4/2026, người độc thân có thu nhập không quá 25 triệu đồng/tháng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Giới hạn dành cho trường hợp độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên là 35 triệu đồng; với người đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt 50 triệu đồng/tháng.
Một dự án nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh đang được thi công gấp rút.
Khoản tiền này được xác định theo bình quân thực nhận trong 12 tháng liền kề trước thời điểm xác nhận. Do đó, "trần thu nhập" là cách gọi sát với quy định hơn "mức lương trần", bởi nguồn tiền được xem xét không chỉ giới hạn ở lương.
Nghị định trao quyền cho UBND cấp tỉnh lựa chọn hệ số phù hợp với đời sống dân cư, điều kiện kinh tế - xã hội và số người phụ thuộc tại địa bàn. Tuy nhiên, biên độ áp dụng không được vượt tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương và cả nước. Cơ chế phân cấp này khiến tiêu chí tài chính tại các đô thị lớn bắt đầu có sự khác biệt.
Tại Hà Nội, qua rà soát đến cuối tháng 7/2026, thành phố chưa ban hành quy định riêng. Hồ sơ đăng ký vẫn được xét theo khung pháp lý chung, đó là cá nhân chưa kết hôn không quá 25 triệu đồng/tháng; người một mình nuôi con chưa thành niên không quá 35 triệu đồng; hai vợ chồng có tổng nguồn thu không vượt 50 triệu đồng/tháng.
Trong khi đó, TP. Hải Phòng đã đi trước một bước khi ban hành Quyết định số 55/2026/QĐ-UBND, sử dụng hệ số 1,16 từ ngày 1/8/2026. Giới hạn dành cho cá nhân độc thân theo đó tăng lên 29 triệu đồng/tháng; trường hợp một mình nuôi con là 40,6 triệu đồng; hộ có vợ chồng được phép đạt tổng cộng 58 triệu đồng.
Với TP. Hồ Chí Minh, đô thị lớn nhất cả nước đang xây dựng phương án theo hướng phân nhóm. Tại dự thảo sửa đổi Quyết định số 14/2026/QĐ-UBND, Sở Xây dựng mới đây kiến nghị áp dụng hệ số 1,1 cho diện phổ thông. Nếu được thông qua, giới hạn tài chính sẽ tăng lên 27,5 triệu đồng/tháng với cá nhân chưa kết hôn; 38,5 triệu đồng với người một mình nuôi con; 55 triệu đồng đối với tổng nguồn thu của hai vợ chồng.
Riêng gia đình có từ ba người phụ thuộc trở lên được đề xuất hưởng hệ số 1,2. Khi đó, các mốc tương ứng là 30 triệu đồng, 42 triệu đồng và 60 triệu đồng/tháng. Nhóm này còn có thể được ưu tiên chọn căn hộ rộng hoặc bố trí từ hai phòng ngủ.
Như vậy, khung xét duyệt tại TP. Hồ Chí Minh có thể lên tới con số 60 triệu đồng, nhưng đó không phải tiêu chuẩn đại trà. Chính sách này dành riêng cho vợ chồng có từ ba người phụ thuộc và hiện mới nằm trong dự thảo.
Giả xử nếu được thông qua, nếu đối chiếu cùng nhóm thông thường, giới hạn dành cho hai vợ chồng tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến đạt 55 triệu đồng/tháng, thấp hơn Hải Phòng 3 triệu đồng nhưng cao hơn Hà Nội và các tỉnh, thành phố khác là 5 triệu đồng.
Nới điều kiện, sức ép lên quỹ nhà gia tăng
Sự khác biệt giữa ba thành phố phản ánh chủ trương trao quyền chủ động cho địa phương, qua đó đưa tiêu chí xét duyệt sát hơn với mặt bằng sống, khả năng chi trả và nhu cầu nhân lực.
Tại Hải Phòng, hệ số 1,16 được xây dựng dựa trên đặc thù của một trung tâm công nghiệp, cảng biển có thu nhập bình quân thuộc nhóm cao. Quy định mới nhằm hạn chế tình trạng người lao động có nguồn thu ở mức trung bình bị loại khỏi diện hỗ trợ nhưng vẫn chưa đủ sức mua nhà thương mại.
TP. Hồ Chí Minh cũng viện dẫn chi phí sinh hoạt đắt đỏ và thu nhập đầu người cao hơn bình quân cả nước để kiến nghị nới tiêu chí. Việc chia thành hai nhóm cho thấy, thành phố không mở rộng đồng loạt mà dành ưu tiên lớn hơn cho các gia đình phải chăm lo nhiều người phụ thuộc.
Cách làm này có thể thu hẹp khoảng trống chính sách đối với tầng lớp lao động trung bình. Đây là những người đã vượt chuẩn cũ, trong khi khoản tích lũy vẫn quá nhỏ so với giá bất động sản tại các trung tâm kinh tế.
Tuy nhiên, diện thụ hưởng rộng hơn đồng nghĩa số hồ sơ sẽ tăng. Khi lượng căn hộ chưa phát triển tương xứng, cơ hội dành cho nhóm có hoàn cảnh khó khăn có nguy cơ bị thu hẹp.
Trao đổi với Báo Công Thương, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhận định việc nâng giới hạn tài chính sẽ làm lượng người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tăng đáng kể, trong khi nguồn hàng chưa thể bổ sung ngay.
Ông dẫn ví dụ, trước đây có 100 người đăng ký mua 50 căn hộ thì xác suất được lựa chọn là 50%. Nếu số hồ sơ tăng lên 150 nhưng quỹ sản phẩm vẫn chỉ có 50 căn, khả năng trúng suất của mỗi người sẽ giảm. Lao động thu nhập thấp còn phải cạnh tranh với nhóm đứng sát giới hạn, vốn thuận lợi hơn khi chứng minh năng lực trả nợ và tiếp cận tín dụng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, mục tiêu của chính sách phải là “không để những người yếu thế nhất bị bỏ lại phía sau”. Cùng với việc bổ sung nhà ở xã hội, cơ quan quản lý cần thúc đẩy phân khúc nhà thương mại giá phù hợp, tạo thêm lựa chọn cho người có khả năng chi trả trung bình và giảm sức ép dồn vào khu vực được Nhà nước hỗ trợ.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư Hà Nội, cho rằng việc đặt giới hạn về thu nhập là cần thiết để khoanh đúng nhóm cần trợ giúp.
Khi số căn hộ chưa theo kịp nhu cầu, nới tiêu chí có thể mang lại lợi thế cho người đứng gần ngưỡng tối đa do khả năng vay và trả nợ tốt hơn. Trái lại, lao động phổ thông hoặc làm việc tự do dù đáp ứng yêu cầu trên giấy tờ vẫn khó vượt qua rào cản vốn.