Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định, kể từ ngày 1/3, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được vận hành đồng bộ. Trong đó, mỗi bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có một mã định danh điện tử riêng. Trong cuộc trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đã phân tích rõ ý nghĩa, tác động và những thách thức đặt ra khi triển khai quy định này trên thực tế.
TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.
Mở "nút thắt" dữ liệu thị trường
- Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh riêng. Ông đánh giá thế nào về quy định này đối với công tác quản lý nhà nước và điều tiết thị trường bất động sản?
TS. Trần Xuân Lượng: Với Nghị định 357 vừa ban hành, tôi hoàn toàn đồng tình. Từ trước đến nay, thị trường bất động sản gần như bị thả trôi. Điểm nghẽn lớn nhất chính là dữ liệu, do dữ liệu chưa được đồng bộ. Mỗi bộ, ban, ngành lại có một hệ thống dữ liệu riêng dẫn tới việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Muốn quản lý được thị trường bất động sản, Nhà nước phải có được bộ dữ liệu đầy đủ và thống nhất. Khi có dữ liệu, Nhà nước mới có thể ban hành các chính sách về quy hoạch, chính sách giá và đặc biệt là chính sách thuế. Khi đó, thị trường mới được điều tiết theo hướng phát triển bền vững và cân bằng cho các đối tượng.
Thực tế cho thấy, chúng ta chưa đánh thuế hiệu quả đối với bất động sản vì chưa có dữ liệu đầy đủ. Dữ liệu không đúng và không trúng, việc đánh thuế sẽ bị sai dẫn đến những bức xúc trong xã hội như thời gian vừa qua. Do đó, muốn quản lý được thị trường bất động sản, trước hết phải đồng bộ dữ liệu. Muốn đồng bộ dữ liệu thì phải định danh, phải đặt tên cho từng bất động sản.
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt quan trọng nên trong quản lý kinh tế nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng Nhà nước bắt buộc phải có bộ dữ liệu này. Tôi rất mừng khi đã có một nghị định rõ ràng và cụ thể, tạo hành lang pháp lý cho việc xây dựng và đồng bộ dữ liệu trong thời gian tới.
- Ông có thể chia sẻ rõ hơn về tác động của quy định này đối với việc giảm tranh chấp pháp lý, đầu cơ và các giao dịch không chính thức?
TS. Trần Xuân Lượng: Dữ liệu được minh bạch đó là nguyên tắc cốt lõi trong quản lý thị trường bất động sản. Khi mỗi bất động sản đều có mã số riêng, các thủ tục hành chính liên quan sẽ trở nên đơn giản hơn rất nhiều. Ví dụ, quy trình sang tên chuyển nhượng một bất động sản có thể được xử lý nhanh chóng hơn so với trước đây.
Khi dữ liệu về giá đã được xây dựng và lưu trữ đầy đủ, việc định giá cũng không còn phụ thuộc vào các khâu thẩm định thủ công hay hội đồng định giá vốn dễ phát sinh yếu tố tiêu cực. Giá giao dịch trong quá khứ đã có sẵn, việc so sánh và xác định giá sẽ được hệ thống tự động xử lý. Công nghệ sẽ thay thế nhiều khâu mà trước đây con người phải làm thủ công.
Với việc ứng dụng các công nghệ mới như Big Data và AI, cơ quan quản lý sẽ có trong tay đầy đủ dữ liệu, việc quản lý sẽ trở nên thuận lợi hơn rất nhiều. Các trường hợp vi phạm hoặc sai phạm có thể được phát hiện thông qua việc đối chiếu dữ liệu với quy hoạch. Qua đó, khối lượng công việc hành chính trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản sẽ giảm đáng kể so với trước đây.
Mỗi bất động sản sẽ có mã định danh điện tử riêng từ 1/3/2026. Ảnh minh họa
Bước chuyển từ quản lý sang kiến tạo
- Theo ông, khi triển khai trên thực tế, quy định này sẽ đối mặt với những thách thức nào?
TS. Trần Xuân Lượng: Bất kỳ chính sách mới nào cũng có hai mặt. Tuy nhiên, cần khẳng định rằng, đây là xu thế chung không chỉ ở Việt Nam mà ở tất cả các quốc gia phát triển. Các nước đã đi trước chúng ta rất xa và đều phải bắt đầu từ những bước nền tảng, trong đó quan trọng nhất là dữ liệu.
Trước mắt, việc triển khai sẽ gặp khó khăn, đặc biệt là trong khâu thu thập và đăng ký dữ liệu đất đai. Quá trình phát triển trước đây diễn ra nhanh, trong khi thể chế, quy hoạch và nhiều yếu tố liên quan đến con người và công nghệ liên tục thay đổi. Mặc dù chúng ta đã có chủ trương từ sớm nhưng việc thực hiện chưa đồng bộ. Trước đây, mỗi bộ, ngành lại thiết kế một phần mềm hoặc một cách thu thập dữ liệu khác nhau. Có nơi vẫn sử dụng phương pháp thủ công như quét hồ sơ và nhập liệu.
Hiện nay, công nghệ đã phát triển và quá trình quản lý đã được công nghệ hóa. Chúng ta hoàn toàn có thể ứng dụng các giải pháp như Big Data và blockchain. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu sẽ phải trải qua các giai đoạn, ban đầu là dữ liệu thô, sau đó dữ liệu sẽ dần được chuẩn hóa và hoàn thiện.
Trong giai đoạn đầu, sẽ xuất hiện nhiều rào cản, chẳng hạn như một số đối tượng không muốn chia sẻ thông tin và tìm cách che giấu. Tuy nhiên, nếu Nhà nước có quyết tâm, triển khai đồng bộ, đồng loạt và có sự vào cuộc của các bộ, ngành, những rào cản này chỉ mang tính cục bộ và không quá lớn.
Đối với lo ngại về nguy cơ thất thoát hoặc mất an toàn dữ liệu, công nghệ hiện nay hoàn toàn có thể đáp ứng yêu cầu bảo mật. Hệ thống phần mềm có thể được thiết kế với nhiều lớp bảo vệ và phân cấp khai thác dữ liệu rõ ràng. Những dữ liệu cơ bản như diện tích, quy mô có thể công khai vì đây là những thông tin dễ tiếp cận. Trong khi đó, các dữ liệu sâu hơn như giá và những thông tin khác sẽ được quản lý theo các cấp độ phù hợp.
- Nghị định đặt ra yêu cầu kết nối dữ liệu giữa nhiều cơ quan quản lý khác nhau. Theo ông, cơ chế thực thi cần được thiết kế như thế nào để bảo đảm rõ trách nhiệm và tránh tình trạng đùn đẩy?
TS. Trần Xuân Lượng: Hiện tại, dữ liệu đất đai về các yếu tố cơ bản đã gần như có đầy đủ, những dữ liệu này tương đối rõ, vấn đề còn lại là cần rà soát và khớp nối lại cho thống nhất.
Dữ liệu quan trọng nhất trong quản lý thị trường bất động sản là dữ liệu về giá và thị trường, đây là cơ sở để phục vụ các công việc như thu ngân sách và tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, dữ liệu này lại phụ thuộc trực tiếp vào diễn biến của thị trường, vì vậy cần có vai trò của các sàn giao dịch và các trung tâm giao dịch.
Trong thời gian tới, khi Nhà nước tổ chức các sàn giao dịch chung, dữ liệu giá sẽ được hình thành và cho phép xây dựng các biểu đồ giá theo khu vực. Khi đó, hệ thống sẽ tự động cập nhật dữ liệu vào từng bất động sản cụ thể. Việc định giá sẽ được thực hiện một cách tự động, không cần áp dụng các hệ số mang tính cảm tính mà do máy móc xử lý.
Hiện nay, tôi cũng đang làm việc cùng một số chuyên gia quốc tế trong các khảo sát thị trường của Ngân hàng Thế giới. Theo chia sẻ của các chuyên gia, tại nhiều quốc gia, hằng năm Nhà nước tự động gửi thông báo về thực trạng và giá trị tài sản cho từng chủ sở hữu. Giá đất có xu hướng tăng, trong khi giá nhà giảm dần theo thời gian sử dụng. Các yếu tố này được tổng hợp để đưa ra mức định giá cụ thể theo khu vực và gửi cho người dân. Khi chủ nhà thực hiện chuyển nhượng, họ biết ngay mức thuế phải nộp. Mọi thứ rõ ràng, minh bạch, không cần hội đồng thẩm định và yếu tố con người ít bị tác động nếu từng bất động sản đã được mã hóa.
Xin cảm ơn ông!
Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng và quản lý tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Mỗi căn nhà, căn hộ chung cư và sản phẩm bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng. Mã là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự. Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản bao gồm các trường thông tin: mã thông tin dự án, công trình; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.