Bất động sản bứt phá từ hạ tầng giao thông, vốn và thể chế minh bạch

Sáng 26/9, ngay sau Lễ ra mắt chuyên trang Bất động sản, Báo Xây dựng tổ chức Diễn đàn "Phát triển thị trường Bất động sản - Cú hích tăng trưởng GDP hai con số".

Tham dự diễn đàn có Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; Phó Chủ tịch thường trực Hội Nhà báo Việt Nam Nguyễn Đức Lợi; lãnh đạo Vụ Báo chí - Xuất bản (Ban Tuyên giáo và Dân vận Trung ương), Vụ Báo chí - Xuất bản (Cục Báo chí); lãnh đạo các Cục, Vụ, Viện thuộc Bộ Xây dựng…

Diễn đàn đặt ra một chủ đề lớn, cần sự góp ý và chung tay từ nhiều cơ quan, ban ngành cùng người dân. Đây cũng là không gian đối thoại mới, mở ra hướng tiếp cận chính sách bất động sản cởi mở và toàn diện hơn.

Tại đây, tinh thần các Nghị quyết của Bộ Chính trị, tiếng nói của Chính phủ, các bộ ngành cùng quan điểm của doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ được lan toả. Các bên sẽ cùng tìm giải pháp, tạo động lực phát triển bền vững thị trường bất động sản sau công cuộc "sắp xếp lại giang sơn" và từ đó tạo ra "cú huých" lớn trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số.

Diễn đàn sẽ tập trung vào ba trụ cột then chốt, đó là: Hoàn thiện thể chế pháp lý minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản; phát triển hạ tầng giao thông - động lực vàng để bất động sản bứt phá; khơi thông nguồn vốn, đa dạng hóa kênh tín dụng, tài chính cho toàn thị trường.

Diễn đàn gồm phần tham luận và thảo luận, nhằm nhận diện những điểm nghẽn thị trường với những cơ hội khi các chính sách lớn thay đổi và khả năng đóng góp cho mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số.

Hạ tầng giao thông - động lực bất động sản bứt phá

Tham luận tại diễn đàn, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, hạ tầng giao thông không chỉ là công trình kết nối mà còn là “đòn bẩy” định hình đô thị và phát triển bất động sản (BĐS). Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hạ tầng hiện đại thúc đẩy BĐS tăng trưởng, trong khi BĐS tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng.

Hơn một thập kỷ qua, Việt Nam đã có bước tiến lớn về hạ tầng. Mạng lưới cao tốc từ 90km năm 2010 đã tăng lên 1.700km vào 2023, dự kiến đạt 5.000km vào 2030. Đây là cú hích mạnh cho các khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp - logistics và BĐS nghỉ dưỡng.

Tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, các tuyến metro đang dần vận hành, đến 2035 dự kiến dài hơn 600km, trở thành hạt nhân cho các khu đô thị TOD (Transit Oriented Development - phát triển định hướng giao thông công cộng). Cùng với đó, các dự án lớn như sân bay Long Thành, cảng biển Cái Mép - Thị Vải, Lạch Huyện mở ra không gian phát triển mới, thúc đẩy logistics và BĐS dịch vụ.

Tuy nhiên, theo ước tính, Việt Nam cần 25-30 tỷ USD/năm cho hạ tầng, trong khi hiện thiếu khoảng 70,2 tỷ USD. Nhiều dự án chậm tiến độ, đội vốn; thị trường BĐS lại mất cân đối, thiếu nhà ở xã hội (NƠXH), nhà công nhân, ký túc xá sinh viên.

Hạ tầng đã mở ra không gian phát triển mới, gia tăng giá trị đất và thu hút đầu tư. Nhưng TOD ở Việt Nam còn nhiều hạn chế: quy hoạch thiếu đồng bộ, cơ cấu sản phẩm lệch về cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền lại khan hiếm. Nếu không có cơ chế ràng buộc, TOD có thể làm gia tăng bất bình đẳng, đẩy người thu nhập thấp ra xa trung tâm, trong khi giá đất quanh hạ tầng tăng vọt dễ tạo “sốt đất ảo”.

Để hạ tầng phát huy hiệu quả, cần quy hoạch tích hợp giao thông - sử dụng đất, lấy TOD làm trọng tâm. Quanh metro, BRT, cao tốc phải bố trí hài hòa nhà ở thương mại, NOXH, nhà công nhân, ký túc xá sinh viên. Nhà nước phải xây dựng quỹ đất dự trữ chiến lược và minh bạch hóa thông tin quy hoạch bằng công nghệ số, ngăn chặn đầu cơ.

Hạ tầng giao thông hôm nay không chỉ tạo kết nối mà còn quyết định cơ hội an cư của hàng triệu người dân. Nếu gắn với TOD, R+P và cơ chế phân bổ công bằng, hạ tầng sẽ trở thành công cụ phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.

Xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý

Cũng tại diễn đàn, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn những điểm nghẽn. Chính vì vậy, Cục đã và đang tập trung vào các vấn đề quan trọng như phát triển cũng như kiểm soát tốt thị trường bất động sản. Từ đó tạo được một nguồn cung bất động sản đảm bảo tính pháp lý. Điều này phải xuất phát từ những thể chế pháp luật ngành Xây dựng, nằm trong mối quan hệ tổng thể với các luật khác về đất đai, đầu tư, tài chính…

Theo bà Hạnh, trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã triển khai được một số nhiệm vụ trọng tâm liên quan đến hoàn thiện thể chế, đặc biệt là về nhà ở xã hội. Từ đó giúp các Bộ ngành, địa phương thực hiện khá tốt các quy định mới này.

Bà Hạnh nhấn mạnh: "Trong thời gian, theo tôi, cần tiếp tục triển khai các biện pháp đảm bảo thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, hiệu quả".

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến xây dựng Luật Nhà ở, Luật bất động sản sửa đổi, tập trung vào điều kiện giao dịch bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, yếu tố kiểm soát thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ trình Chính phủ về Nghị quyết thí điểm xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Trong đó, có sự quản lý pháp lý về nguồn cung, giá giao dịch bất động sản bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bộ cũng sẽ đưa ra lộ trình bao gồm cả thời gian và đối tượng thí điểm.

Một nhiệm vụ nữa là cần nghiên cứu cơ chế đột phá, thông thoáng, thu hút các nguồn lực tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững.

"Tôi cho rằng, mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn bất động sản hiện nay vẫn là từ thể chế. Phải xác định vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó. Nếu được khơi thông, tôi tin chắc thị trường bất động sản sẽ có sự tăng trưởng tích cực", bà Hạnh nhấn mạnh.

PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, hạ tầng giao thông không chỉ là công trình kết nối mà còn là “đòn bẩy” định hình đô thị và phát triển bất động sản. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hạ tầng hiện đại thúc đẩy BĐS tăng trưởng, trong khi BĐS tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng.