Sáng ngày 14/10, Batdongsan.com.vn (thành viên Tập đoàn PropertyGuru) đã tổ chức sự kiện trực tuyến Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 với hơn 600 khách tham dự. Tại sự kiện, các chuyên gia đã phân tích diễn biến thị trường bất động sản quý 3/2026, tập trung vào xu hướng điều chỉnh giá, tín hiệu cải thiện giao dịch và sự dịch chuyển nhu cầu về phân khúc chung cư và thị trường sơ cấp.
Theo báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những chuyển biến nhất định sau giai đoạn điều chỉnh. Mặc dù giá rao bán tiếp tục giảm, tình hình giao dịch có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với quý II/2026, trong đó chung cư là phân khúc phục hồi tốt hơn các loại hình khác.
Dữ liệu của đơn vị này cho thấy, giá rao bán bất động sản phổ biến trên toàn quốc trong quý III/2026 ở mức khoảng 86 triệu đồng/m², giảm so với mức 91 triệu đồng/m² của quý II và thấp hơn đáng kể so với mức 101 triệu đồng/m² ghi nhận trong năm 2025. Trong khi đó, giá rao thuê phổ biến duy trì khoảng 18 triệu đồng/tháng, tương đối ổn định so với quý trước.
Kết quả khảo sát 530 môi giới bất động sản cho thấy, 48% ghi nhận tình hình giao dịch giảm mạnh so với quý trước, 30% đánh giá giao dịch giảm, 17% cho rằng thị trường ổn định và khoảng 5% ghi nhận giao dịch tăng. Tuy nhiên, tỷ lệ môi giới ghi nhận mức giảm mạnh đã thu hẹp nhẹ so với quý II, phản ánh tín hiệu cải thiện bước đầu.
Giá rao bán bất động sản toàn quốc tiếp tục điều chỉnh trong quý III/2026
Đáng chú ý, chung cư tiếp tục là loại hình thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên toàn quốc trong quý III/2026. Tiếp theo là đất nền với 24%, nhà riêng 21%, biệt thự 10% và nhà mặt phố 8%.
Theo đánh giá từ các môi giới, chung cư cũng là phân khúc có mức độ hấp thụ tương đối tích cực hơn so với các loại hình còn lại. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với sản phẩm phục vụ mục đích ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng trên thị trường.
Một xu hướng khác là sự dịch chuyển mức độ quan tâm sang bất động sản sơ cấp, bao gồm chung cư và biệt thự sơ cấp theo cách phân loại của báo cáo. Tỷ trọng quan tâm đối với nhóm này tăng từ 17% vào tháng 1/2026 lên 28% trong tháng 9/2026. Sự thay đổi diễn ra trong bối cảnh người mua ngày càng chú trọng các chính sách hỗ trợ tài chính, tiến độ thanh toán và khả năng tiếp cận vốn.
Dù xuất hiện tín hiệu cải thiện, thị trường vẫn đối mặt với không ít khó khăn. Theo khảo sát, 46% môi giới cho rằng lãi suất vay còn cao là rào cản lớn nhất đối với khách hàng. Tiếp đến, 32% lo ngại biến động chính sách, quy hoạch; 25% nhận định dòng tiền hạn chế và 18% cho rằng giá bán đang cao so với khả năng chi trả.
Những yếu tố này tiếp tục chi phối tâm lý người mua. Có tới 63% môi giới đánh giá thị trường đang trong trạng thái thận trọng, 17% nhận định tiêu cực, trong khi tỷ lệ lạc quan chỉ đạt 8%.
Tuy nhiên, khi được hỏi về loại hình bất động sản có tiềm năng trong 6 tháng tới, 36% môi giới lựa chọn chung cư và 32% lựa chọn nhà riêng. Các phân khúc còn lại có tỷ lệ thấp hơn, gồm biệt thự 13%, nhà mặt phố và đất nền cùng ở mức 9%.
Các kết quả trên cho thấy thị trường bất động sản đang có sự phân hóa. Những sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực tiếp tục thu hút sự quan tâm, trong khi khả năng phục hồi vẫn phụ thuộc lớn vào lãi suất, dòng tiền và diễn biến chính sách.
Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận sự phân hóa giữa các phân khúc. Trong đó, các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục thu hút sự quan tâm và có khả năng giữ giá tương đối tốt trong bối cảnh thị trường điều chỉnh.
Theo dữ liệu của PropertyGuru, chung cư chiếm 38% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán tại TP. Hồ Chí Minh, tăng so với mức 35% của quý II. Nhà riêng chiếm 31%, đất nền 14%, nhà mặt phố 11% và biệt thự 6%.
Về giá rao bán, chung cư đạt mức phổ biến khoảng 69 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% so với quý trước. Trong khi đó, đất nền giảm 3%, nhà riêng tăng 1%, nhà mặt phố giảm 3% và biệt thự tăng 2%. Diễn biến này phản ánh sự phân hóa về mức độ quan tâm và khả năng giữ giá giữa các loại hình bất động sản.
Diễn biến giá rao bán chung cư dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2026
Một trong những xu hướng đáng chú ý của thị trường TP. Hồ Chí Minh là sự dịch chuyển nhu cầu tìm kiếm sang các khu vực vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương (cũ). Xu hướng này diễn ra song song với sự phát triển của các dự án nhà ở và hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên vùng.
Báo cáo cho thấy, nguồn cung chung cư mới tiếp tục mở rộng dọc các trục hạ tầng trọng điểm, gồm tuyến metro, đường vành đai và các tuyến giao thông kết nối khu vực trung tâm với các đô thị vệ tinh. Nhiều dự án căn hộ được phát triển tại khu Bình Dương cũ như: Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một và khu Đông TP. Hồ Chí Minh.
Mặt bằng giá tham khảo có sự chênh lệch đáng kể giữa các khu vực. Tại Bình Dương cũ, một số dự án căn hộ mới được ghi nhận mức giá khoảng 43–63 triệu đồng/m², trong khi nhiều dự án tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh cũ có giá cao hơn, phản ánh sự khác biệt về vị trí, khả năng kết nối và đặc điểm từng dự án.
Đáng chú ý, hạ tầng giao thông tiếp tục là yếu tố tác động đến diễn biến giá bất động sản. Theo báo cáo, các tuyến metro kết hợp với hệ thống giao thông xuyên tâm hiện hữu đang mở ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường.
Dữ liệu giá rao bán chung cư dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội cho thấy sự gia tăng đáng kể trong những năm gần đây. Giá rao bán phổ biến tại các dự án nằm trong bán kính 1 km dọc tuyến tăng từ khoảng 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² trong năm 2026.
Nghiên cứu cũng cho thấy sự khác biệt về tăng trưởng giá giữa các khu vực gần và xa ga metro. Tại Thủ Đức cũ, nhóm chung cư nằm trong phạm vi 1 km quanh ga đạt chỉ số giá rao bán 230 điểm trong năm 2026, lấy năm 2018 làm mốc 100. Trong khi đó, nhóm bất động sản thuộc phần còn lại của TP. Hồ Chí Minh, không gần ga metro, đạt 193 điểm.
Theo PropertyGuru, hạ tầng có tác động rõ hơn đến tăng trưởng giá tại các khu vực xa trung tâm. Ngược lại, ở khu vực lõi đô thị, khoảng cách đến ga metro không tạo ra nhiều sự khác biệt về giá.
Đối với phân khúc nhà riêng, thị trường TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mặt bằng giá rao bán nhìn chung ổn định. Những khu vực thu hút lượng quan tâm lớn như các quận cũ: Bình Thạnh, Thủ Đức và Gò Vấp có diễn biến giá tương đối tích cực.
Trong quý III/2026, giá rao bán nhà riêng tại Bình Thạnh đạt khoảng 151 triệu đồng/m², tăng 1% so với quý trước; Gò Vấp đạt 123 triệu đồng/m², tăng 1%; Thủ Đức đạt 93 triệu đồng/m², tăng 2%.
Tuy nhiên, thị trường nhà riêng đang xuất hiện sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu theo phân khúc giá. Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, nhóm nhà riêng có giá dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% mức độ quan tâm nhưng chỉ chiếm 22% tổng số tin đăng. Ngược lại, phân khúc từ 5-10 tỷ đồng chiếm tới 59% nguồn cung tin đăng, trong khi tỷ trọng quan tâm đạt 45%.
Sự chênh lệch này cho thấy nguồn cung nhà riêng giá thấp chưa tương xứng với nhu cầu tìm kiếm, trong khi những sản phẩm có mức giá cao hơn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chào bán.
Tâm lý người mua nhà riêng vẫn tương đối thận trọng. Theo khảo sát môi giới, 35% khách hàng có xu hướng trì hoãn, tiếp tục quan sát thị trường; 24% mặc cả và chờ giá giảm thêm; 22% cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Chỉ 19% được đánh giá có nhu cầu rõ ràng và sẵn sàng chốt giao dịch khi giá phù hợp.
Về những yếu tố có thể thúc đẩy thị trường nhà riêng phục hồi, 41% môi giới lựa chọn việc hoàn thiện và đưa các công trình hạ tầng trọng điểm vào sử dụng. Tiếp đến là lãi suất vay giảm, khả năng tiếp cận vốn thuận lợi hơn với 34%; công bố chính thức quy hoạch chi tiết với 30% và giá bán điều chỉnh về mức hợp lý hơn với 25%.
Ở phân khúc nhà mặt phố cho thuê, khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, trong khi tỷ suất cho thuê ghi nhận cải thiện. Trong quý III/2026, tỷ suất cho thuê nhà mặt phố tại khu vực trung tâm đạt khoảng 2,3%, còn khu vực cận trung tâm đạt 3,1%, theo phương pháp tính doanh thu cho thuê 11 tháng trên tổng giá rao bán một căn nhà.
Nhìn chung, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận sự dịch chuyển nhu cầu theo vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và mức giá. Chung cư và nhà riêng tiếp tục là những phân khúc thu hút sự quan tâm, song quyết định giao dịch vẫn chịu tác động lớn từ khả năng tài chính và tâm lý thận trọng của người mua.
Chung cư tiếp tục thu hút sự quan tâm trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh
Tại Hà Nội, thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận giá rao bán tiếp tục hạ nhiệt, trong khi tình hình giao dịch có dấu hiệu cải thiện so với quý trước. Theo PropertyGuru, giá rao bán bất động sản phổ biến tại Hà Nội giảm từ khoảng 189 triệu đồng/m² trong quý IV/2025 xuống 175 triệu đồng/m² vào quý I/2026 và còn 165 triệu đồng/m² trong quý III/2026.
Đối với chung cư, diễn biến giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp có sự khác biệt đáng kể. Nếu lấy tháng 1/2026 làm mốc 100 điểm, đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư sơ cấp còn 91 điểm, trong khi chung cư thứ cấp giảm xuống 85 điểm.
Dù giá điều chỉnh sâu hơn, chung cư thứ cấp vẫn chiếm khoảng 54% lượng giao dịch chung cư Hà Nội theo ước tính từ khảo sát môi giới. Đáng chú ý, nhu cầu ở thực giữ vai trò chủ đạo khi 83% khách hàng mua chung cư thứ cấp hướng đến mục đích để ở, trong khi tỷ lệ mua để đầu tư chỉ chiếm 17%.
Trên thị trường sơ cấp, các chính sách bán hàng tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua. Theo khảo sát, 48% môi giới đánh giá chiết khấu giá bán có tác động lớn, 39% lựa chọn hỗ trợ lãi suất và 35% cho rằng chính sách ân hạn gốc, lãi là yếu tố quan trọng.
Đối với nhà riêng, mặt bằng giá rao bán tại Hà Nội nhìn chung ổn định, song một số khu vực từng tăng mạnh đã xuất hiện điều chỉnh. Trong đó, các quận cũ như: Hoàn Kiếm giảm 8%, Cầu Giấy và Đông Anh cùng giảm 5%, Tây Hồ giảm 4% so với quý trước.
Theo khảo sát, 44% môi giới Hà Nội cho rằng, việc công bố chính thức quy hoạch chi tiết sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường nhà riêng phục hồi trong thời gian tới. Ở phân khúc biệt thự, nguồn cung mới vẫn hạn chế và tập trung chủ yếu tại những khu vực vệ tinh phía Tây, gắn với các tuyến hạ tầng trọng điểm. Hà Đông cũ là khu vực dẫn đầu mức độ quan tâm biệt thự với tỷ trọng 22% trong quý III/2026.
Trong khi đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục củng cố vị trí tại khu vực miền Trung, dù giá rao bán và giá thuê đều ghi nhận sự điều chỉnh. Dữ liệu PropertyGuru cho thấy, Đà Nẵng chiếm 62% mức độ quan tâm bất động sản bán tại các địa phương miền Trung được thống kê trong quý III/2026, tăng so với mức 52% của quý I/2024.
Tuy nhiên, giá rao bán bất động sản phổ biến tại Đà Nẵng giảm từ khoảng 87 triệu đồng/m² trong quý II xuống 81 triệu đồng/m² trong quý III/2026. Giá rao thuê cũng điều chỉnh từ khoảng 30 triệu đồng/tháng xuống 25 triệu đồng/tháng.
Xét theo loại hình, đất nền vẫn chiếm tỷ trọng quan tâm lớn nhất với 45%, tiếp đến là chung cư 24%, nhà riêng 14%, nhà mặt phố 13% và biệt thự 5%. Đáng chú ý, tỷ trọng quan tâm chung cư tiếp tục gia tăng, trong khi đất nền có xu hướng giảm.
Theo khảo sát môi giới tại Đà Nẵng, chung cư được đánh giá là loại hình có tiềm năng lớn nhất trong 6 tháng tới, với tỷ lệ lựa chọn 35%, tiếp theo là nhà riêng 25% và đất nền 22%.
Diễn biến tại Hà Nội và Đà Nẵng tiếp tục phản ánh xu hướng chung của thị trường bất động sản cả nước: Giá rao bán đang trong quá trình điều chỉnh, nhu cầu đối với sản phẩm phục vụ mục đích ở thực tiếp tục được quan tâm, trong khi người mua vẫn thận trọng trước những biến động về lãi suất, quy hoạch và khả năng tài chính.
Theo báo cáo, nhìn tổng thể, các tín hiệu cải thiện giao dịch trong quý III/2026 cho thấy, thị trường bất động sản đang từng bước tìm kiếm nhịp phục hồi. Tuy nhiên, sự chuyển biến vẫn mang tính phân hóa, với chung cư nổi lên là phân khúc có khả năng phục hồi tốt hơn, trong khi hạ tầng, chính sách và dòng tiền tiếp tục là những yếu tố tác động đến diễn biến thị trường trong thời gian tới.