Chiều 22/10, tiếp tục Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khoá XVI, thảo luận tại Tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh, việc sửa đổi hai luật này phải góp phần giải quyết các dự án tồn đọng, khơi thông nguồn lực đất đai, vốn đầu tư, thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn phát biểu thảo luận tại Tổ chiều 22/10.
Giá nhà ở xã hội vượt khả năng chi trả của người lao động
Góp ý về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội cho rằng, sau hai năm thực hiện, pháp luật về nhà ở đã bộc lộ một số điểm nghẽn lớn, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, quản lý nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Mặc dù dự thảo Luật đã được sửa đổi theo hướng cụ thể hóa các quy định, giảm bớt việc ban hành văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, yêu cầu quan trọng nhất là giải quyết được những bất cập đang đặt ra trong thực tiễn, trong đó, nhà ở xã hội cần được xác định là một trong những điểm nghẽn lớn nhất phải tập trung tháo gỡ.
Chủ tịch Quốc hội thông tin, năm 2026, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giao cho các địa phương là 97.000 căn, song 9 tháng đầu năm mới thực hiện được khoảng 47.000 căn, đạt khoảng 48%. Nhiều dự án vẫn đình trệ.
Dẫn chứng giá căn hộ nhà ở xã hội diện tích khoảng 50m² có giá khoảng 1 tỷ đồng, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, với mức giá này vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều công nhân, người lao động. Trong khi đó, tình trạng mua nhà ở xã hội để cho thuê hoặc chờ đủ thời hạn 5 năm để bán hưởng chênh lệch vẫn diễn ra.
Chủ tịch Quốc hội yêu cầu, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm, không để nhà ở xã hội trở thành công cụ đầu cơ; có cơ chế thu hồi ưu đãi đối với trường hợp vi phạm.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị hoàn thiện tiêu chí xác định đối tượng chưa có nhà ở theo hướng ứng dụng dữ liệu số, không chỉ phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ. Đồng thời, nghiên cứu bổ sung cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đang đình trệ để chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Chính sách phải đủ sức hút nhà đầu tư
Đối với phát triển nhà ở cho thuê, Chủ tịch Quốc hội đánh giá, việc bổ sung một chương mới trong dự thảo Luật là đúng hướng, nhưng chính sách phải đủ mạnh để thu hút nhà đầu tư. Hiện, thị trường nhà ở cho thuê còn hạn chế. Chủ đầu tư thiếu động lực tham gia do thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chưa được hưởng ưu đãi về đất đai tương tự nhà ở xã hội.
Quang cảnh thảo luận tại Tổ.
Đặc biệt, phải có cơ chế khuyến khích khu vực kinh tế tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực này. “Nguồn lực nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê. Muốn giải quyết căn cơ vấn đề nhà ở cho người dân, nhất thiết phải huy động được nguồn lực của doanh nghiệp tư nhân", Chủ tịch Quốc hội nêu.
Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội đặc biệt quan tâm việc tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án bất động sản, xem đó là một trong những “nút thắt lớn nhất” của thị trường hiện nay.
Thời gian qua, hàng nghìn dự án bất động sản bị đình trệ do chủ đầu tư không còn năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Trong khi đó, quy định yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án đã tạo ra vòng luẩn quẩn.
“Không có tiền thì mới chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền nộp. Đây chính là nghịch lý cần phải tháo gỡ”, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ và nhấn mạnh, mục tiêu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này là tháo gỡ được khối lượng lớn dự án tồn đọng, giải phóng nguồn lực đất đai, vốn đầu tư, qua đó góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số.
Không để chủ đầu tư đẩy rủi ro sang người mua nhà
Một vấn đề khác được Chủ tịch Quốc hội đặc biệt quan tâm là bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư sử dụng hình thức đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ hoặc thông qua các công ty liên quan để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục triển khai, người mua gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi tiền đã nộp.
Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại bằng tài khoản phong tỏa như dự thảo Luật là cần thiết, song phải quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng quản lý và biện pháp xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.
“Đặc biệt, cần ngăn chặn các hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ, huy động vốn trá hình khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; làm rõ yếu tố tự nguyện của bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, không để chủ đầu tư chuyển rủi ro sang người mua nhà”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện đồng bộ hai dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp thu đầy đủ ý kiến của đại biểu Quốc hội, bảo đảm các quy định sau khi ban hành thực sự đi vào cuộc sống.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: “Sửa luật là phải tháo gỡ được các điểm nghẽn, giải phóng nguồn lực đất đai, nguồn vốn đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp”.