Giá nhà đất tăng gấp nhiều lần thu nhập
Tờ trình nêu rõ, giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m² năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m² vào quý III//2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22-29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.
Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông.
Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ảnh minh họa.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng, với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, "thổi giá", tạo sốt ảo diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.
Hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế. Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị, ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
Theo Bộ Xây dựng, việc ban hành Nghị quyết là giải pháp cần thiết và cấp bách để kéo giảm mặt bằng giá bất động sản về mức hợp lý, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện mục tiêu an sinh xã hội.
Sẽ thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản
Dự thảo Nghị quyết gồm 6 điều, quy định về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và các chính sách cụ thể nhằm điều tiết thị trường bất động sản. Trong đó, điểm nổi bật là việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản với chức năng công khai, minh bạch hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản, đồng thời liên thông điện tử giữa các cơ quan quản lý để giám sát, xác thực thông tin.
Bên cạnh đó, dự thảo quy định chính sách kiểm soát tín dụng đối với người mua nhà ở. Từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực, hạn mức cho vay được giới hạn ở mức không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với khoản vay mua nhà thứ 2 và không quá 30% đối với khoản vay từ căn thứ 3 trở lên, trừ trường hợp nhà ở xã hội.
Một nội dung đáng chú ý khác là chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Các địa phương phải dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026-2030 để phát triển loại hình này. Các dự án được áp dụng cơ chế đặc thù như lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư; giá bán, giá thuê mua xác định tương tự cơ chế của nhà ở xã hội và không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án. Người mua nhà ở thuộc diện này không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua trong thời hạn quy định.
Bộ Xây dựng cũng đề xuất phân quyền cho địa phương trong việc giao chủ đầu tư dự án, đảm bảo phù hợp Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025. Quy trình đầu tư được rút gọn, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm có kiểm soát nhằm rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí và nâng cao tính minh bạch.
Bộ Xây dựng cho biết, chính sách hướng tới việc hình thành hệ thống điều tiết thị trường đồng bộ về đất đai, quy hoạch, đầu tư, tín dụng, thuế và phát triển nhà ở giá phù hợp. Đây được xem là công cụ quan trọng để Nhà nước kiểm soát mặt bằng giá bất động sản, ngăn chặn đầu cơ, tạo thêm nguồn cung thật cho người có nhu cầu thật, qua đó góp phần ổn định thị trường, bảo đảm quyền lợi người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Thị trường bất động sản có tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mỗi liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, khi giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ đẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội.