Định danh bất động sản: Cơ sở hoạch định chính sách sát thị trường

Chính sách này được kỳ vọng tạo nền tảng dữ liệu minh bạch, phục vụ quản lý và điều tiết thị trường. Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã phân tích những tác động đa chiều của chính sách này.

Cơ sở điều tiết thị trường

- Theo Nghị định 357, việc chuẩn hóa dữ liệu bất động sản theo hướng số hóa sẽ tác động thế nào tới thị trường, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi cho rằng, việc định danh bất động sản sẽ mang lại tác động rất tích cực cho thị trường và có ý nghĩa lâu dài khi chúng ta đang hướng tới hội nhập quốc tế. Ở nhiều quốc gia trên thế giới, bất động sản đều có mã định danh rõ ràng. Khi áp dụng cơ chế này, các giao dịch sẽ được kiểm soát tốt hơn, bảo đảm tính minh bạch và phản ánh đúng thực trạng của thị trường.

Chúng ta thường nói đến việc phát triển thị trường theo hướng thực chất, vận hành đúng quy luật cung cầu. Tuy nhiên, nếu không có hệ thống định danh và không minh bạch được các giao dịch thực tế thì sẽ không có cơ sở dữ liệu đầy đủ để hoạch định chính sách. Đồng thời, công tác quản lý thuế và điều tiết thị trường cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.

Theo tôi, việc định danh bất động sản là bước đi rất tích cực. Về lâu dài, giải pháp này sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, minh bạch và tiệm cận chuẩn mực quốc tế.

- Dưới góc độ hoạt động môi giới, mã định danh điện tử có thể thay đổi quy trình xác minh thông tin, chào bán và giao dịch ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh:Có thể thấy, với những sản phẩm bất động sản mới đưa ra thị trường, việc gắn mã định danh tương đối đơn giản. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở khối lượng rất lớn bất động sản đã tồn tại từ trước đến nay. Trong nhiều năm, quá trình thống kê chưa đầy đủ, nhiều loại hình bất động sản khác nhau chưa được gắn định danh.

Hiện, chúng ta quyết liệt thực hiện số hóa, rà soát và gắn mã định danh cho các bất động sản tồn tại trước đó là một quyết tâm rất lớn. Gốc rễ của vấn đề chính là những bất động sản chưa được thống kê đầy đủ. Khi làm được việc này, dù chưa thể hoàn thiện tuyệt đối nhưng ít nhất chúng ta đã xử lý được một khối lượng rất lớn và có thể nắm được thực chất trên thị trường đang tồn tại những loại hình bất động sản nào.

Khi có mã định danh chúng ta sẽ có dữ liệu cụ thể về từng tài sản và từng giao dịch. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong nhiều khía cạnh. Ví dụ, nếu muốn đền bù theo giá thị trường thì phải có dữ liệu thị trường thực. Nghĩa vụ thuế cũng cần được thực hiện đầy đủ thì mới có cơ sở bảo đảm quyền lợi khi xảy ra tranh chấp hoặc khi thực hiện đền bù.

Quan trọng hơn, thị trường bất động sản phải được nhìn nhận đúng bản chất, có lúc tăng, có lúc giảm, không phải lúc nào cũng tăng giá. Có những giao dịch giá cao và cũng có những giao dịch giá thấp, thậm chí bán rẻ khi người dân cần tiền. Đó là diễn biến bình thường của thị trường.

Khi dữ liệu giao dịch được ghi nhận đầy đủ qua hệ thống định danh, chúng ta sẽ có một cơ sở dữ liệu toàn diện để quản lý và điều tiết thị trường theo hướng ổn định, minh bạch và công bằng. Nhà nước không chỉ thu thuế khi giá tăng mà khi thị trường giảm cũng cần có điều chỉnh chính sách phù hợp, bảo đảm công bằng cho các bên tham gia.

Việc định danh và số hóa bất động sản vì vậy vừa phục vụ quản lý thuế vừa tạo nền tảng dữ liệu để hoạch định chính sách sát thực tế hơn, tránh tình trạng áp giá thiếu căn cứ và góp phần xây dựng một thị trường vận hành đúng quy luật.

Thách thức vận hành đồng bộ

- Khi thông tin nhà và đất được số hóa tập trung, theo ông, cần thiết kế cơ chế truy cập và khai thác dữ liệu ra sao để vừa bảo đảm minh bạch thị trường vừa tránh nguy cơ lộ lọt thông tin nhạy cảm của người dân?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Vấn đề lộ lọt thông tin hiện nay là một bức xúc rất lớn. Có thể thấy, từ chủ đầu tư và cả một số đơn vị môi giới bất động sản, ý thức về bảo vệ quyền riêng tư của khách hàng vẫn chưa thực sự đầy đủ.

Thực tế, chỉ cần danh sách khách hàng mua nhà bị lộ, ngay lập tức người mua có thể nhận hàng chục cuộc gọi chào mời mỗi ngày. Có trường hợp đã bán bất động sản từ nhiều năm trước nhưng vẫn liên tục bị hỏi có mua, có bán, có cho thuê hay không. Điều đó phản ánh rõ việc bảo vệ dữ liệu cá nhân và quyền riêng tư chưa được thực thi nghiêm túc.

Khi tiến hành số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản, bên cạnh lợi ích về quản lý, chúng ta bắt buộc phải đặt ra yêu cầu chặt chẽ về trách nhiệm của những người được tiếp cận thông tin. Mỗi lượt truy cập, mỗi thao tác khai thác dữ liệu cần được kiểm soát và truy vết. Nếu xảy ra lộ lọt, phải xác định được cá nhân hoặc tổ chức chịu trách nhiệm.

Vấn đề này đặc biệt nhạy cảm với những người sở hữu nhiều bất động sản. Thông tin tài sản nếu bị lộ có thể gây phiền toái, thậm chí ảnh hưởng đến đời sống riêng tư và an toàn cá nhân. Với các nhà đầu tư, giao dịch của họ là hoạt động bình thường theo quy luật thị trường nhưng nếu thông tin bị phát tán không kiểm soát, hệ lụy có thể phát sinh.

Do đó, xây dựng cơ sở dữ liệu là rất cần thiết, song phải đi kèm hệ thống quy định nghiêm ngặt để bảo vệ dữ liệu và quyền riêng tư. Cơ sở dữ liệu mang lại lợi ích lớn cho quản lý và minh bạch thị trường nhưng nếu thiếu cơ chế bảo mật, rủi ro sẽ rất lớn. Hai yếu tố này phải song hành, bảo đảm vừa hiệu quả quản lý vừa tôn trọng và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

- Theo ông, chính sách này sẽ ảnh hưởng thế nào đến tâm lý nhà đầu tư, người mua ở thực và doanh nghiệp phát triển dự án trong giai đoạn đầu triển khai? Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có kiến nghị gì để quá trình áp dụng diễn ra thông suốt, tránh phát sinh ách tắc giao dịch?

Ông Nguyễn Chí Thanh:Cần có một tư duy rõ ràng, bất động sản trước hết là một loại tài sản giống như các loại tài sản hợp pháp khác. Vì vậy, chúng ta không nên mặc định rằng sở hữu nhiều bất động sản là điều tiêu cực. Nếu tư duy như vậy sẽ vô tình tạo tâm lý e ngại và làm méo mó cách nhìn về thị trường.

Hiện nay, khi triển khai định danh bất động sản, một bộ phận người dân có tâm lý lo lắng rằng nếu sở hữu 2 - 3 bất động sản thì sẽ bị đánh thuế cao hơn hoặc áp dụng các chính sách bất lợi. Trong khi thực tế có những trường hợp rất bình thường. Ví dụ, một gia đình sau nhiều năm lao động tích lũy có một căn nhà để ở và thêm một bất động sản cho con cái sử dụng dù chưa làm thủ tục chuyển nhượng. Tài sản đó không tạo ra nguồn thu nhưng nếu chỉ căn cứ vào số lượng để áp dụng chính sách mà không phân tích đầy đủ bối cảnh thì có thể dẫn đến cách tiếp cận thiếu hợp lý.

Do đó, cơ sở dữ liệu thu thập được từ định danh cần được phân tích toàn diện, tránh cách nhìn đơn giản theo số lượng tài sản. Dữ liệu phải phản ánh đầy đủ bản chất sử dụng và mục đích sở hữu thì mới làm nền tảng tốt cho hoạch định chính sách.

Đối với lực lượng môi giới, định danh cũng là câu chuyện hai chiều. Những môi giới làm ăn chuyên nghiệp sẽ được hưởng lợi vì đánh giá tích cực giúp tăng uy tín với khách hàng. Ngược lại, những trường hợp có phản ánh tiêu cực chắc chắn sẽ e ngại. Tuy nhiên, minh bạch hóa thị trường chính là như vậy.

Hội Môi giới Bất động sản đã có đề án định danh hội viên từ trước, tuy nhiên để triển khai cần nguồn lực lớn. Định danh không phải làm một lần rồi kết thúc mà phải xây dựng cơ sở dữ liệu và vận hành, cập nhật thường xuyên. Vì vậy, rất cần cơ chế hỗ trợ từ Nhà nước để số hóa, định danh và luật hóa hoạt động môi giới, bảo đảm hệ thống vận hành bền vững.

Phải khẳng định, định hướng định danh tài sản và chủ thể tham gia thị trường là tích cực và phù hợp xu hướng hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, tổ chức triển khai cần liên tục rà soát, cập nhật và điều chỉnh những điểm chưa hợp lý. Quan trọng nhất là phải có nguồn lực duy trì hệ thống, số hóa mà không cập nhật, không vận hành hiệu quả thì dữ liệu cũng nhanh chóng lạc hậu. Đây là bước đi ban đầu tích cực. Để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và lâu dài cần tiếp tục đầu tư nguồn lực và hoàn thiện cơ chế quản lý phù hợp với thực tiễn.

Xin cảm ơn ông!

Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quy định từ ngày 1/3, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, là chuỗi ký tự gồm chữ và số, tối đa 40 ký tự.

Nghị định cũng mở rộng cấp mã định danh cho các chủ thể tham gia thị trường như đơn vị quản lý vận hành chung cư, môi giới bất động sản và cá nhân hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.