10 xu hướng mới nổi, định hình bất động sản Việt Nam
Indochina Capital (ICC) vừa công bố báo cáo “Những xu hướng mới nổi trên thị trường bất động sản Việt Nam 2025” đã cung cấp những góc nhìn quan trọng về bức tranh bất động sản Việt Nam.
Bất động sản công nghiệp thu hút mạnh vốn đầu tư. Ảnh minh họa.
Theo báo cáo, mục tiêu tăng trưởng GDP của Việt Nam ở mức 8,3 - 8,5% trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ cho nhiều lĩnh vực mới như kinh tế xanh, kinh tế số, và chuyển đổi số, trong đó có hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A).
Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh thường thúc đẩy đầu tư doanh nghiệp, đa dạng hóa và quá trình tái cấu trúc thị trường. Khi các doanh nghiệp trong nước tìm cách mở rộng quy mô hoạt động và các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn gia nhập thị trường nhanh hơn, M&A trở thành kênh tự nhiên để đạt được tăng trưởng.
Theo Tổng cục Thống kê, trong 8 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 26,14 tỷ USD, tăng hơn 27,3% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tháng 8, đã có 18 thương vụ với tổng giá trị gần 2,23 tỷ USD.
Các lĩnh vực dẫn đầu về giá trị M&A tại Việt Nam bao gồm công nghiệp, công nghệ, bất động sản và dịch vụ tài chính. Các thương vụ M&A mang tính chiến lược tiếp tục dẫn dắt thị trường về số lượng, trong khi tổng giá trị giao dịch trong tháng chủ yếu được đóng góp bởi các thương vụ mang tính tái cấu trúc doanh nghiệp (78%).
Đặc biệt, báo cáo đã chỉ rõ 10 xu hướng mới nổi định hình bất động sản Việt Nam gồm: Lãi suất giảm, giao dịch tăng, triển vọng cho M&A bất động sản Việt Nam; các ngân hàng thúc đẩy việc định giá lại tài sản khi áp lực giảm lãi suất đang thu hẹp biên lợi nhuận; công nghiệp dẫn dắt thị trường, bất động sản và công nghệ giữ vững vị thế; thị trường khách sạn hồi phục mạnh mẽ; nhà ở xã hội và chung cư; kỳ vọng quay trở lại cao; tài sản kinh tế mới được ưa chuộng; chi phí xây dựng có xu hướng gia tăng; AI - Cách mạng bất động sản số; tính bền vững đã trở thành ưu tiên hàng đầu.
Điểm đến của các nhà sản xuất, doanh nghiệp logistics
Sự ổn định vĩ mô, tăng trưởng tín dụng và khả năng tiếp cận vốn cải thiện của Việt Nam trở thành những yếu tố nổi bật, thúc đẩy hoạt động M&A sôi động trở lại.
Đặc biệt, ở xu hướng 3, báo cáo nêu rõ, điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi cùng với các cải cách pháp lý, chính sách hỗ trợ bao gồm điều Luật Đất đai mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã góp phần ổn định điều kiện tín dụng, giúp thị trường bất động sản Việt Nam duy trì trạng thái ổn định tương đối so với các nước trong khu vực, góp phần tăng tính minh bạch và tạo đà cho tăng trưởng.
Riêng tháng 8/2025, ghi nhận 18 thương vụ với tổng giá trị giao dịch 2,23 tỷ USD, vượt xa tháng 7 dù số lượng thương vụ được thực hiện trong tháng này ít hơn (34 thương vụ, giá trị 786 triệu USD).
Bốn lĩnh vực dẫn đầu giá trị tổng giao dịch M&A tại Việt Nam theo thứ tự: Công nghiệp, công nghệ, bất động sản và tài chính. Trong đó, nổi bật lên lĩnh vực công nghiệp thu được 78 giao dịch, chiếm 90% tổng số lượng giao dịch M&A trong tháng.
Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược - vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa là điểm trên tuyến hàng hải quốc tế sôi động ở biển Đông.
Các nhà đầu tư chiến lược nước ngoài chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, và gần đây là các quỹ đầu tư từ Mỹ và châu Âu. Đồng thời, chiến lược “Trung Quốc+1” đang thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Trong bối cảnh đó, Chính phủ Việt Nam vẫn nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư qua việc triển khai nhiều dự án hạ tầng trọng điểm, bao gồm các cây cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi (Hà Nội - kết nối với Bắc Ninh và Hưng Yên), sân bay quốc tế Gia Bình (Bắc Ninh), cùng tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.
Những dự án này sẽ củng cố khả năng kết nối cả khu vực và quốc tế. Song song đó, cải cách hành chính và việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt về cho địa phương đã rút ngắn đáng kể tiến độ triển khai dự án.
Dòng vốn ngoại mạnh mẽ chảy vào bất động sản công nghiệp đã trở thành một xu hướng rõ rệt, thúc đẩy tăng trưởng giá thuê và kích thích hoạt động M&A trong phân khúc này.
Phần lớn nguồn vốn này đến từ các quỹ và tập đoàn quốc tế, vốn nhìn nhận vị thế sản xuất và thương mại của Việt Nam là một lợi thế lớn - dẫn tới nhu cầu ngày càng tăng đối với nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao.
Với xu hướng 4: "Thị trường khách sạn hồi phục mạnh mẽ", báo cáo thông tin, ngành du lịch đang ngày càng trở thành động lực quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam đang tăng tốc, trong đó TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai đầu tàu chính.
Từ đầu năm đến tháng 8/2025, Việt Nam đã đón hơn 12,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 22,5% so với cùng kỳ năm 2024 và được dự báo sẽ đạt 31,84 tỷ USD vào năm 2030, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) ổn định 7,25% trong giai đoạn này.
Chỉ trong 8 tháng đầu năm, riêng Hà Nội đã ước tính thu về 85,8 nghìn tỷ đồng doanh thu từ du lịch, đón 21,58 triệu lượt khách (+17% so với cùng kỳ).
Tỷ lệ lấp đầy khách sạn toàn quốc đạt trung bình 59%, cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang “nóng lên” đều đặn với đà tăng trưởng mạnh mẽ dự kiến tiếp tục trong 2 quý cuối năm 2025.
Điển hình tại Indochina Capital, tính từ thời điểm ra mắt khách sạn Wink đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh vào năm 2020, ngay giữa giai đoạn cao điểm của đại dịch Covid-19 toàn cầu, chỉ sau 6 năm đã phát triển và đi vào vận hành sáu khách sạn trên khắp Việt Nam.
Theo báo cáo, cải cách hành chính công thông qua việc sáp nhập tỉnh và áp dụng mô hình chính quyền địa phương hai cấp, giúp tinh gọn thủ tục và rút ngắn thời gian cấp phép cho các dự án mới.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 68/NQ-CP được xem là những cột mốc mang tính “thay đổi cuộc chơi”, khi lần đầu tiên thiết lập khung pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.
Điều này không chỉ tháo gỡ các nút thắt pháp lý tồn tại lâu năm mà còn khuyến khích dòng vốn trong và ngoài nước, khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và hỗ trợ sự phục hồi bền vững của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - khách sạn.
Các thị trường đang cho thấy mức tăng trưởng tích cực nhất và khẩu vị của nhà đầu tư ngày càng dịch chuyển đến những điểm đến có tiềm năng phát triển bền vững, được hậu thuẫn bởi hạ tầng giao thông mạnh mẽ và chiến lược phát triển địa phương rõ ràng.
Đáng chú ý, báo cáo cũng nêu rõ, với xu hướng: AI - Cách mạng bất động sản số, AI đang thay đổi cách ngành bất động sản phát triển và quản lý dự án, giúp doanh nghiệp vượt qua mô hình truyền thống vốn phụ thuộc nhiều vào phán đoán cảm tính.
Thông qua phân tích dữ liệu lớn về hành vi khách hàng và xu hướng tiêu dùng, AI cho phép xây dựng các dự án “may đo” theo từng nhóm đối tượng, thay vì phát triển sản phẩm hàng loạt.
Trong bối cảnh đô thị thông minh, AI được các chính quyền địa phương như: TP.Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng tích hợp vào trung tâm điều hành, phục vụ quản lý dân cư, giao thông, môi trường và hạ tầng cấp thoát nước. Đây là những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, đặc biệt tại các khu đô thị mới.
Các yếu tố nền tảng của Việt Nam như quá trình đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, nhu cầu nhà ở và hạ tầng gia tăng, cùng dòng vốn FDI bền vững - giúp thị trường M&A trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á, nơi tính bền vững không còn là lựa chọn mà đã trở thành điều kiện tất yếu.