Sau nhiều lần điều chỉnh mục tiêu đầu tư, dự án Khu nghỉ dưỡng Mũi Né (tỉnh Lâm Đồng) vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý để đưa vào hoạt động. Đáng chú ý, chủ đầu tư đã ký 281 hợp đồng mua bán biệt thự nghỉ dưỡng, thu hơn 543 tỷ đồng của khách hàng. Trong khi đó, những vướng mắc về đất đai, kinh doanh bất động sản và trách nhiệm sau thanh tra vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.
Dự án nhiều lần điều chỉnh mục tiêu, chậm tiến độ
Dự án Khu nghỉ dưỡng Mũi Né do Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Thương mại Lâm Viên (gọi tắt Công ty Lâm Viên) làm chủ đầu tư, tại phường Mũi Né, tỉnh Lâm Đồng (trước đây thuộc TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận). Dự án có diện tích gần 14,95 ha, tổng vốn đầu tư hơn 576,4 tỷ đồng, thời hạn hoạt động đến ngày 8/2/2057.
Theo hồ sơ, dự án được UBND tỉnh Bình Thuận (cũ) cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào tháng 2/2011, với mục tiêu xây dựng khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, kết hợp đầu tư biệt thự để bán và cho thuê trong một thời gian nhất định. Khi đó, dự án có tổng vốn đầu tư 54 tỷ đồng.
Đến tháng 12/2017, UBND tỉnh Bình Thuận điều chỉnh mục tiêu, cho phép xây dựng biệt thự để bán, cho thuê gắn với quyền sử dụng đất ở lâu dài. Tuy nhiên, tháng 7/2022, UBND tỉnh Bình Thuận lại quyết định loại bỏ mục tiêu này do chưa bảo đảm cơ sở pháp lý, đưa dự án trở lại định hướng du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn. Tổng vốn đầu tư cũng được điều chỉnh lên hơn 576,4 tỷ đồng.
Không đồng ý với quyết định trên, Công ty Lâm Viên từng gửi đơn khiếu nại nhưng sau đó đã rút đơn vào tháng 11/2024. Doanh nghiệp đồng thời kiến nghị xem xét bổ sung mục tiêu đầu tư, gia hạn tiến độ và giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng mua biệt thự.
Như vậy, mục tiêu dự án đã thay đổi qua nhiều giai đoạn, từ du lịch nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh biệt thự sang biệt thự gắn với đất ở lâu dài, rồi trở lại mô hình du lịch nghỉ dưỡng. Những thay đổi này khiến các vấn đề về đất đai, kinh doanh bất động sản và quyền lợi khách hàng phát sinh nhiều vướng mắc.
Theo hồ sơ, Công ty Lâm Viên đã đầu tư hơn 375,13 tỷ đồng, thực hiện san nền và xây dựng một số hạng mục hạ tầng như đường nội bộ, hệ thống điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy, hồ bơi và nhà sinh hoạt cộng đồng. Tuy nhiên, dự án nhiều lần không đáp ứng tiến độ được chấp thuận. Đến tháng 7/2025, dự án được xác định chậm tiến độ 19 tháng.
Một trong những vấn đề đáng chú ý tại dự án là việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán biệt thự nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.
Theo hồ sơ rà soát, từ năm 2017 đến ngày 20/9/2024, Công ty Lâm Viên đã ký 281 hợp đồng mua bán, tương ứng toàn bộ 281 căn biệt thự dự kiến tại dự án. Tổng giá trị hợp đồng hơn 574 tỷ đồng, trong đó số tiền đã thu của khách hàng hơn 543 tỷ đồng.
Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế xây dựng, giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải cấp phép) và nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
Tại Công văn số 4781/CAT-PA04 ngày 2/7/2026, Công an tỉnh Lâm Đồng cho biết, dự án có 281 hợp đồng liên quan đến biệt thự nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai, với số tiền đã thu trên 543 tỷ đồng. Tuy nhiên, phương án giải quyết quyền lợi khách hàng tại thời điểm báo cáo vẫn chưa được thực hiện đầy đủ.
Vấn đề này càng phức tạp khi doanh nghiệp đề xuất chuyển sang đầu tư biệt thự du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, không có đất ở để bán, kinh doanh. Do đó, cần làm rõ cơ sở pháp lý của phương án điều chỉnh cũng như quyền và nghĩa vụ của những khách hàng đã ký hợp đồng trước đây.
Khu vực triển khai Dự án Khu nghỉ dưỡng Mũi Né tại phường Mũi Né, tỉnh Lâm Đồng.
Thanh tra chỉ ra nhiều tồn tại về đất đai, xây dựng
Trước đó, ngày 30/10/2025, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng (gọi tắt Thanh tra tỉnh) ban hành Kết luận thanh tra số 15/KL-TTr, chỉ ra nhiều tồn tại, vi phạm của chủ đầu tư và thiếu sót của các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình thực hiện dự án.
Trong lĩnh vực đất đai, Thanh tra tỉnh xác định việc tham mưu chuyển mục đích sử dụng đất chưa phù hợp với kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của TP. Phan Thiết (cũ), khi vị trí dự án được xác định là đất thương mại, dịch vụ.
Đáng chú ý, ngày 13/2/2018, UBND tỉnh Bình Thuận ban hành Quyết định số 523/QĐ-UBND, cho phép Công ty Lâm Viên chuyển gần 14,95 ha đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp. Trong đó, 78.973 m² được chuyển sang đất ở đô thị để đầu tư biệt thự bán và cho thuê lâu dài; 26.488 m² là đất khu vui chơi, giải trí công cộng có mục đích kinh doanh và 44.033 m² là đất giao thông.
Thanh tra tỉnh xác định trách nhiệm liên quan thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận trước đây, nguyên Giám đốc Sở Hồ Lâm cùng các bộ phận, cá nhân tham mưu.
Ngoài ra, hồ sơ quy hoạch có sự thiếu thống nhất khi bản đồ quy hoạch thể hiện đất dự án là đất thương mại, dịch vụ, nhưng báo cáo thuyết minh lại có diện tích 7,9 ha đất ở đô thị.
Trong lĩnh vực xây dựng, cơ quan thanh tra chỉ ra việc tham mưu cho phép doanh nghiệp xây dựng một số hạng mục san lấp mặt bằng, giao thông khi chưa có giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư cũng xây dựng nhà sinh hoạt cộng đồng phục vụ, hồ bơi không phép.
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Thanh tra tỉnh xác định việc ký 281 hợp đồng mua bán biệt thự hình thành trong tương lai có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật do chủ đầu tư chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và năm 2023.
Bên cạnh đó, hồ sơ thanh tra còn ghi nhận hơn 238 tỷ đồng tiền sử dụng đất Công ty Lâm Viên nộp thừa đang được thể hiện trên hệ thống quản lý thuế tập trung nhưng chưa được xử lý.
Từ những tồn tại trên, Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND tỉnh Lâm Đồng chỉ đạo các cơ quan liên quan khắc phục sai phạm, xử lý trách nhiệm tập thể, cá nhân và hướng dẫn doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục pháp lý. Chủ đầu tư cũng phải làm việc với khách hàng để thông tin, giải quyết quyền lợi, hạn chế phát sinh khiếu nại, tranh chấp.
Yêu cầu làm rõ trách nhiệm
Ngày 11/6/2026, UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành Công văn số 8898/UBND-KGVX, thống nhất chủ trương cho Công ty Lâm Viên tiếp tục triển khai dự án, đồng thời giao Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện thủ tục điều chỉnh theo quy định.
Sau đó, doanh nghiệp nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án lần thứ ba. Theo Báo cáo thẩm định số 1709/BC-STC ngày 30/9/2026 của Sở Tài chính, Công ty Lâm Viên đề xuất đầu tư biệt thự du lịch trên đất thương mại, dịch vụ và các công trình phục vụ hoạt động nghỉ dưỡng.
Doanh nghiệp dự kiến hoàn thiện thủ tục pháp lý trong quý II/2027 và đưa toàn bộ dự án vào hoạt động trong quý IV/2028.
Tuy nhiên, đề xuất này chưa nhận được sự thống nhất giữa các cơ quan chuyên môn. Cụ thể, tại Văn bản số 8406/SXD-QHKT ngày 4/9/2026, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không quy định biệt thự du lịch là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, do đó cần làm rõ cơ sở pháp lý đối với đề xuất của doanh nghiệp. Sở cũng đề nghị kiểm tra ngành nghề đăng ký kinh doanh của Công ty Lâm Viên.
Trong khi đó, Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng nhận định việc điều chỉnh không làm thay đổi bản chất dự án và mục đích sử dụng đất.
Những ý kiến khác nhau cho thấy phương án điều chỉnh vẫn cần được rà soát, đặc biệt là cơ sở pháp lý để kinh doanh biệt thự du lịch trên đất thương mại, dịch vụ và cách giải quyết các hợp đồng đã ký với khách hàng.
Tại Văn bản số 2935-CV/BNCTU ngày 27/10/2026, Ban Nội chính Tỉnh ủy Lâm Đồng (gọi tắt Ban Nội chính) cho rằng các cơ quan liên quan chưa làm rõ tính phù hợp của mục tiêu điều chỉnh dự án với quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở, du lịch và kinh doanh bất động sản.
Ban Nội chính yêu cầu làm rõ cơ sở pháp lý của việc đầu tư, kinh doanh biệt thự du lịch trên đất thương mại, dịch vụ; đồng thời xem xét nguồn vốn, nghĩa vụ tài chính, quyền và nghĩa vụ của người mua cũng như phương thức quản lý, khai thác công trình sau khi bán.
Đối với 281 hợp đồng đã ký, cơ quan này yêu cầu làm rõ phương án xử lý những tồn tại trong quá trình doanh nghiệp huy động vốn, ký kết hợp đồng, bảo đảm quyền lợi người mua và hạn chế phát sinh khiếu nại, tố cáo, tranh chấp.
Đáng chú ý, Ban Nội chính cho rằng hồ sơ trình xem xét điều chỉnh dự án chưa làm rõ kết quả kiểm điểm, xử lý trách nhiệm các tập thể, cá nhân liên quan đến những hạn chế, sai phạm được nêu tại Kết luận thanh tra số 15/KL-TTr.
Trên cơ sở đó, Ban Nội chính đề xuất Đảng ủy UBND, lãnh đạo UBND tỉnh Lâm Đồng chỉ đạo các sở, ngành, địa phương rà soát quy định pháp luật, tổ chức họp thống nhất phương án xử lý trước khi báo cáo Ban Thường vụ Tỉnh ủy Lâm Đồng xem xét, chỉ đạo theo thẩm quyền.
Như vậy, việc UBND tỉnh Lâm Đồng thống nhất chủ trương cho Công ty Lâm Viên tiếp tục triển khai dự án mới là bước tháo gỡ ban đầu, chưa đồng nghĩa với việc chấp thuận điều chỉnh mục tiêu đầu tư lần thứ ba.
Với 281 hợp đồng đã ký, hơn 543 tỷ đồng đã thu của khách hàng và những tồn tại được chỉ ra qua thanh tra, vấn đề cần giải quyết hiện nay là làm rõ cơ sở pháp lý của phương án điều chỉnh, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan và phương án bảo đảm quyền lợi người mua. Việc tháo gỡ khó khăn cho dự án cần gắn với khắc phục sai phạm, tránh để những vướng mắc kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng.