Thanh khoản bất động sản vẫn thấp
Sau thời gian tăng giá kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận những dấu hiệu điều chỉnh tại nhiều phân khúc. Tuy nhiên, giá nhà vẫn cao so với khả năng chi trả của người dân, trong khi giao dịch suy giảm. Thực trạng này đặt ra yêu cầu giảm chi phí phát triển dự án, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và kiểm soát hoạt động đầu cơ để đưa giá nhà về mức hợp lý.
Các báo cáo thị trường quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Đất Xanh Services, Savills và CBRE cho thấy giá bất động sản tại một số khu vực đã chững lại hoặc giảm sau giai đoạn tăng nóng. Dù vậy, sức mua chưa phục hồi tương xứng do mặt bằng giá vẫn cao, còn khả năng tài chính của người mua chưa được cải thiện đáng kể.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư bình quân tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng mỗi mét vuông, không đổi so với quý trước nhưng tăng 97% so với quý I/2019. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá đạt 88,3 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 69,8% so với kỳ gốc. Đà Nẵng ghi nhận mức giá 68,9 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 76,2%.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ có xu hướng ổn định hơn nhưng thanh khoản vẫn chưa đạt kỳ vọng. Số liệu của CBRE cho thấy, trong quý III/2026, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng đạt trung bình 86 triệu đồng mỗi mét vuông, giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm trước. Riêng khu vực nội đô, giá sơ cấp đạt 102 triệu đồng mỗi mét vuông, giảm 6% theo quý. Đáng chú ý, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm còn khoảng 60 triệu đồng mỗi mét vuông, thấp hơn 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là lần đầu tiên CBRE ghi nhận giá căn hộ thứ cấp giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng.
Báo cáo của Savills cũng ghi nhận giá căn hộ Hà Nội bắt đầu điều chỉnh, dù mức giảm còn hạn chế. Đất Xanh Services cho biết giá sơ cấp trong quý III có xu hướng giảm ở hầu hết loại hình và khu vực thị trường, trong khi giá thứ cấp giảm mạnh hơn, đặc biệt tại những bất động sản chịu áp lực lớn từ lãi vay. Với phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội, CBRE ghi nhận giá chào bán thứ cấp giảm 6% theo quý và 4% theo năm, xuống khoảng 183 triệu đồng mỗi mét vuông đất. Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn tăng.
Giá bán điều chỉnh nhưng lượng giao dịch tiếp tục suy giảm. Theo CBRE, Hà Nội ghi nhận hơn 3.900 căn hộ được bán trong quý III, giảm 66% so với cùng kỳ năm trước. Lượng bán biệt thự, liền kề đạt hơn 500 căn, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới. Trên phạm vi thị trường được Đất Xanh Services khảo sát, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong quý III/2026 ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ.
Giải pháp nào kéo giá nhà xuống?
Phân tích các yếu tố cấu thành giá bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết giá bán chịu tác động từ nhiều nhóm chi phí, đồng thời phụ thuộc vào cơ chế thị trường và hoạt động đầu cơ. Theo ông Đính, chi phí xây dựng chiếm khoảng 45-60%; chi phí đất đai, đền bù và giải phóng mặt bằng chiếm 30-35%; chi phí thủ tục đầu tư chiếm 10-15%; chi phí vốn vay chiếm 8-15%; chi phí hạ tầng chiếm 5-7% và chi phí quản lý chiếm 2-5%.
Ngoài ra, giá bán còn chịu ảnh hưởng từ thương hiệu chủ đầu tư, thiết kế, tiến độ dự án, chi phí phát sinh do kéo dài thời gian thực hiện, trượt giá và lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp. Một yếu tố khác khiến giá bất động sản tăng cao là hoạt động đầu cơ. Theo ông Đính, người mua đi bán lại có thể cộng thêm lợi nhuận kỳ vọng vào giá giao dịch. Khi kỳ vọng tăng giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế, giá bất động sản có nguy cơ bị đẩy lên cao, làm gia tăng rủi ro thanh khoản.
Tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực, giảm chi phí phát triển dự án và kiểm soát đầu cơ là những giải pháp được đề xuất nhằm kéo giảm giá nhà. Ảnh minh họa
Lý giải tình trạng nguồn cung tăng trở lại nhưng giao dịch suy giảm trong năm 2026, ông Đính chỉ ra bốn nguyên nhân chính. Trước hết, chi phí đất đai và phát triển dự án cao khiến chủ đầu tư khó giảm giá, trong khi khoảng cách giữa giá nhà và khả năng thanh toán của người dân vẫn lớn.
Bên cạnh đó, nguồn cung tăng giúp người mua có thêm lựa chọn, kéo dài thời gian tìm hiểu và so sánh các dự án. Tâm lý chờ giá giảm cũng khiến một bộ phận khách hàng chưa vội quyết định. Chi phí vốn cao và điều kiện tín dụng chặt chẽ tiếp tục gây áp lực lên doanh nghiệp, đồng thời làm tăng gánh nặng trả nợ đối với người mua nhà.
Về tín dụng, ông Đính kiến nghị xây dựng các gói vốn chuyên biệt với lãi suất hợp lý cho những dự án đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời hỗ trợ người dân có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận vốn mua nhà. Cùng với đó là đẩy mạnh chuyển đổi số, gắn dữ liệu định danh với bất động sản và hoàn thiện công cụ pháp lý, chế tài để ngăn chặn hành vi lũng đoạn, cố tình đẩy giá nhằm trục lợi.
Hiện nay, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đang tập trung hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, tháo gỡ vướng mắc trong triển khai dự án, giảm chi phí và rút ngắn thời gian đầu tư. Một nhiệm vụ trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Theo mục tiêu đề ra, đến năm 2030 sẽ hoàn thành gần 900.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Riêng năm 2026, Chính phủ giao chỉ tiêu hoàn thành khoảng 97.271 căn. Các bộ, ngành và địa phương cũng đang tập trung tháo gỡ khó khăn cho khoảng 5.000 dự án bất động sản gặp vướng mắc. Đến nay, hơn 3.500 dự án đã và đang được tháo gỡ, tương đương khoảng 71%.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, giải quyết vướng mắc pháp lý sẽ giúp nhiều dự án tiếp tục triển khai, bổ sung nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người mua. Khi nguồn cung tăng, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có thể thúc đẩy việc điều chỉnh giá bán phù hợp hơn với khả năng hấp thụ của thị trường.
Song song với đó, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời phối hợp với các địa phương, doanh nghiệp cập nhật dữ liệu. Việc công khai thông tin giúp người dân tra cứu tình trạng pháp lý dự án, nguồn cung và nhu cầu tại từng khu vực; hỗ trợ doanh nghiệp đánh giá thị trường và giúp cơ quan quản lý nhận diện dấu hiệu bất thường.
Trong khi giá bất động sản bắt đầu điều chỉnh nhưng vẫn ở mức cao, giảm chi phí phát triển dự án, tăng nguồn cung phù hợp, hỗ trợ tín dụng cho nhu cầu ở thực và kiểm soát đầu cơ là những giải pháp quan trọng. Việc triển khai đồng bộ các giải pháp này sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định hơn.