Toàn cảnh thị trường bất động sản miền Nam: Chung cư dẫn dắt, đất nền hạ nhiệt

Kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách "mở khóa" thị trường

Ngày 22/7/2025, Batdongsan.com.vn (nền tảng công nghệ bất động sản, thành viên của Tập đoàn PropertyGuru) đã tổ chức sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” với 500 khách tham dự.

Theo số liệu của nền tảng này, nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản miền Nam đã cho thấy những tín hiệu chuyển mình rõ nét sau thời kỳ trầm lắng kéo dài. Bối cảnh vĩ mô ổn định, chính sách điều hành mang tính hỗ trợ và cú hích từ quy hoạch hành chính đã tạo nền tảng để các phân khúc thị trường lần lượt phục hồi.

Một loạt chính sách mới, đặc biệt là Nghị định 151 và Công điện 78 của Chính phủ đã trực tiếp tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý tồn đọng lâu nay, thúc đẩy tiến độ triển khai dự án và góp phần tái thiết lại cán cân cung – cầu. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất giữ ở mức thấp, tăng trưởng tín dụng mảng vay tiêu dùng – sản xuất kinh doanh có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Điều này tạo lực đỡ quan trọng, khơi thông dòng tiền đầu tư, nhất là với các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, miền Nam đang hình thành các cực phát triển kinh tế - đô thị mới, dẫn đầu là TP. Hồ Chí Minh (mới) sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, cùng với đó là Đồng Nai.

Trong đó, mỗi địa phương đảm nhiệm một vai trò riêng trong chuỗi giá trị liên kết, như TP. Hồ Chí Minh mới sau sáp nhập là trung tâm tài chính – điều phối, là hạt nhân công nghiệp – công nghệ cao, giữ vai trò đầu mối cảng biển – logistics. Còn Đồng Nai nổi lên như điểm đến của công nghiệp xanh, đô thị vệ tinh và nông nghiệp công nghệ cao. Mô hình phát triển đa cực đang dần hình thành, hứa hẹn tạo lực kéo mạnh mẽ cho thị trường bất động sản toàn vùng.

Chung cư "vượt sóng", đất nền hạ nhiệt, dòng tiền hướng về Nam

Trong quý 2/2025, xu hướng nổi bật nhất trên thị trường là sự vươn lên của phân khúc chung cư, loại hình ghi nhận mức độ quan tâm cao nhất với tỷ lệ 29%, vượt qua cả đất nền (28%). Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán trung bình tiếp tục tăng nhẹ, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh xung quanh, nơi còn dư địa phát triển về giá, đồng thời hạ tầng đang hoàn thiện nhanh chóng.

Mức độ quan tâm với chung cư tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập đã tăng 11% so với tháng 4, còn TP. Hồ Chí Minh cũ tăng 9%, cho thấy sức bật mạnh sau các tín hiệu tích cực từ chính sách quy hoạch và giãn dân. Lượng tin đăng cũng tăng 12%, phản ánh nguồn cung đang dần quay lại theo đà phục hồi nhu cầu.

Dữ liệu khảo sát từ hơn 500 môi giới cho thấy, 64% giao dịch đến từ nhu cầu mua để ở, trong khi nhóm đầu tư cho thuê chiếm 57%, dấu hiệu rõ rệt cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang xu hướng khai thác dòng tiền thực, thay vì đầu cơ lướt sóng. Tỷ lệ nhà đầu tư lướt sóng giảm xuống chỉ còn 20%, mức thấp nhất kể từ đầu 2024 đến nay.

Trong khi đó, phân khúc đất nền đã bước vào giai đoạn điều chỉnh. Mức độ quan tâm đất nền toàn miền Nam giảm mạnh so với đỉnh tháng 3 khi TP. Hồ Chí Minh cũ giảm 28%, các khu vực khác giảm tới 33%. Tâm lý thị trường chuyển sang trạng thái thận trọng do những biến động về thuế đối ứng, chi phí nắm giữ gia tăng và một số thông tin chưa rõ ràng về điều chỉnh chính sách đất đai.

Dữ liệu cũng cho thấy dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển mạnh vào miền Nam, đặc biệt từ nhà đầu tư miền Bắc. Nếu quý 2/2024 chỉ 44% lượng tìm kiếm căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đến từ miền Bắc, thì quý 2/2025 đã tăng lên 61%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chênh lệch mặt bằng giá giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khi giá căn hộ tại thủ đô đã vượt mức 70 triệu/m², trong khi TP. Hồ Chí Minh cũ duy trì quanh 61 triệu/m² và các tỉnh giáp ranh có giá mềm hơn rất nhiều (từ 33 – 38 triệu/m²).

Tỷ suất cho thuê cũng là điểm hút vốn:  Đồng Nai 4,4%, so với TP. Chí Minh chỉ 2,8%. Mức độ quan tâm tại Bình Dương (trước sáp nhập) tăng tới 46% trong 6 tháng đầu năm, mức tăng trưởng ấn tượng nhất khu vực phía Nam.

Thị trường đất nền nửa đầu năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các vùng miền. Tại miền Nam, các khu vực có nền giá dễ tiếp cận, hạ tầng phát triển và liên kết giao thông thuận lợi tiếp tục thu hút sự chú ý. Tuy nhiên, khác với các đợt "sóng" trước, nhà đầu tư đang chuyển sang trạng thái phân tích kỹ lưỡng hơn, đặc biệt sau thông tin liên quan đến đánh thuế tài sản và thuế đối ứng. Các địa phương phía Nam vẫn giữ mức trung bình 16 – 31 triệu/m². Điều này càng củng cố xu hướng "Nam tiến" của dòng vốn dài hạn.

Khảo sát thị trường đất nền cho thấy, tâm lý đầu tư hiện nghiêng về các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh, chính sách quy hoạch rõ ràng và giá vẫn còn dư địa tăng. Ngược lại, những khu vực đã qua giai đoạn tăng nóng, một số vùng ven chưa có quy hoạch cụ thể, đang bị giới đầu tư hạn chế tiếp cận.

Dự báo cuối năm hồi phục, dẫn dắt bởi đô thị vệ tinh

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn, sự quan tâm gia tăng dành cho TP. Hồ Chí Minh mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Bước sang nửa cuối năm 2025, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản miền Nam sẽ tiếp tục phân hóa nhưng theo chiều hướng tích cực hơn. Phân khúc chung cư, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh, nơi có mức giá phù hợp và hạ tầng đang hoàn thiện – sẽ là động lực dẫn dắt thị trường. Sự dịch chuyển dân cư, mở rộng không gian đô thị từ TP. Hồ Chí Minh ra các tỉnh giáp ranh sẽ tiếp tục là xu hướng chính.

Phân khúc nhà phố – biệt thự vẫn sẽ chịu áp lực thanh khoản, trong khi đất nền sẽ tiếp tục đi ngang hoặc giảm nhẹ tại các khu vực đầu cơ. Trong khi đó, khu vực TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập và Đồng Nai và các trục kết nối về phía Nam đang nổi lên như “vùng trũng hút vốn” nhờ nền giá hấp dẫn, tiềm năng cho thuê cao và quy hoạch rõ ràng.