Vì sao giá nhà vẫn leo thang khi nguồn cung phục hồi?

Nguồn cung phục hồi nhưng giá vẫn neo cao

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024, tiệm cận mốc “đỉnh” của giai đoạn 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt trở lại sau thời gian dài ách tắc pháp lý.

Mặc dù nguồn cung nhà ở phục hồi, tuy nhiên theo thống kê của VARS IRE, tính đến cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân căn hộ tại các đô thị lớn tăng mạnh. Cụ thể: Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP. Hồ Chí Minh tăng 56,9%. Cá biệt, trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Không chỉ chung cư, các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng cao, lên tới 30% trong năm. Từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản tại một số thị trường có dấu hiệu chững lại, song chưa ghi nhận xu hướng giảm rõ rệt.

Trong khi nguồn cung được cải thiện nhưng nghịch lý là giá nhà vẫn tăng cao, thì lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng lên. Báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản trong quý III/2025 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tháng 11/2025 đánh dấu thời điểm thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư Hà Nội giảm nhịp sau chuỗi tháng tăng trưởng mạnh. Diễn biến giảm giao dịch không diễn ra trên diện rộng mà thể hiện rõ sự phân hóa theo từng phân khúc.

“Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn”, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group phân tích.

Pháp lý ách tắc, đầu cơ “tiếp sức” cho mặt bằng giá mới

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với những nút thắt cần được tháo gỡ. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội là ví dụ điển hình. Theo Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024. Riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388 căn (đạt 102% kế hoạch) và khởi công mới 85 dự án với 91.431 căn. Có 19 địa phương, trong đó có Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, hoàn thành chỉ tiêu được giao.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn quá nhỏ so với nhu cầu, trong khi nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội thường ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng, thủ tục pháp lý còn phức tạp hay giá bán tại một số dự án vẫn cao như dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh (Hà Nội) có giá bán 29,4 triệu đồng/m2... Đặc biệt, tình trạng môi giới rao bán suất ngoại giao vẫn xảy ra và đang làm méo mó thị trường.

Ở phân khúc nhà ở thương mại, sự lệch pha cung cầu vẫn kéo dài khi thị trường chủ yếu phát triển sản phẩm trung và cao cấp, thiếu nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền. Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án gia tăng mạnh từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng… đã khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc điều chỉnh giảm giá bán.

TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, mặt bằng giá nhà ở tại Việt Nam đã vượt xa khả năng chi trả của người dân. Nếu bình quân quốc tế cần khoảng 15 năm thu nhập để mua nhà, thì tại Việt Nam con số này đã lên tới gần 26 năm, cho thấy áp lực nhà ở ngày càng lớn đối với nhóm thu nhập trung bình và thấp.

TS Cấn Văn Lực cho rằng, nút thắt lớn nhất khiến giá nhà neo cao vẫn là pháp lý. Các vướng mắc kéo dài trong thủ tục đất đai, đầu tư, xây dựng cùng tâm lý e ngại trách nhiệm đã khiến nguồn cung bị ách tắc trong thời gian dài, đẩy chi phí đầu vào tăng cao. Bên cạnh đó, tình trạng thổi giá, đầu cơ, cùng hệ thống thuế bất động sản chưa đủ sức điều tiết, tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá.

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia bất động sản cho rằng, cần hoàn thiện môi trường pháp lý, nâng cao chất lượng vận hành của thị trường. Cùng với đó, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành cần triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Một trong số đó là xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu bất động sản với yêu cầu minh bạch từ nguồn cung đến giá bán, đặc biệt là thị trường sơ cấp…

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện trưởng VARS IRE cũng kiến nghị tiếp tục phát triển mạnh các dự án nhà ở giá phù hợp, xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ đầu cơ và nhu cầu ở thực. Đồng thời, đẩy nhanh chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản để tạo nền tảng điều tiết thị trường hiệu quả hơn.

Việc giá nhà leo thang đang đặt ra bài toán cho các cơ quan quản lý và giải pháp nhằm tháo gỡ các nút thắt về thể chế, cơ cấu lại sản phẩm và minh bạch hóa thị trường. Đây được coi là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

TS Võ Trí Thành - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng: Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc theo hướng thực chất hơn. Bất động sản không thể tiếp tục phát triển dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản, mà cần quay trở lại đúng vai trò phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững.

“Khi giá bất động sản tăng chủ yếu do kỳ vọng và đầu cơ, rủi ro tích tụ sẽ rất lớn, không chỉ đối với doanh nghiệp mà còn lan sang hệ thống tài chính và nền kinh tế”, TS Võ Trí Thành nhận định.