Kê Gà: Một vùng đất 6 lớp quy hoạch
Mũi Kê Gà, xã Tân Thành (Lâm Đồng) là khu vực đang chồng lấn nhiều lớp quy hoạch, từ khoáng sản, cảng biển, điện khí LNG đến du lịch ven biển.
Trong Bảng 1 Phụ lục III.1 Quyết định 768/QĐ-TTg ngày 15/4/2025 phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch điện VIII, sau danh mục 21 nhà máy nhiệt điện LNG có tên, có công suất, có tiến độ, là một dòng riêng: các vị trí tiềm năng cho dự án LNG phát triển mới, dự phòng cho những dự án chậm tiến độ hoặc không thể triển khai. Trong danh sách 12 địa danh của dòng đó có Mũi Kê Gà.
Vị trí dự phòng không phải vị trí đã bị loại. Nghị quyết số 70-NQ/TW ngày 20/8/2025 của Bộ Chính trị về bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, xác định quy hoạch năng lượng có tính mở và nêu rõ trường hợp dự án năng lượng quan trọng, cấp bách của quốc gia có nội dung khác với quy hoạch có liên quan thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch. Trong khi đó, hai dự án điện khí Sơn Mỹ I và Sơn Mỹ II ngay tại địa bàn Bình Thuận (cũ), mỗi dự án 2.250 MW, đến nay vẫn chậm vì vướng mặt bằng.
Bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận (cũ).
Ngày 30/6/2026, UBND xã Tân Thành quyết định phê duyệt cùng lúc Quy hoạch chung xã (QĐ số 828/QĐ-UBND) và Quy hoạch phân khu Khu du lịch ven biển quy mô 1.581,84 ha (QĐ số 829/QĐ-UBND). Chính Quyết định 829 phê duyệt đồ án ấy cũng nhắc tới bến cảng Kê Gà phục vụ điện khí LNG và nhà máy điện khí LNG Kê Gà theo Quy hoạch phát triển điện lực. Vùng đất này đã trải qua ít nhất 6 lớp quy hoạch trong hơn 20 năm: dự án du lịch Santana và Ngọc Lan thu hồi từ 2004 rồi chấm dứt, quy hoạch cảng nước sâu 366 ha phục vụ bauxite dừng đầu tư năm 2014, quy hoạch khoáng sản titan, quy hoạch sử dụng đất huyện (cũ) và nay là hai đồ án mới.
Từ đó là những câu hỏi cần lời đáp. Khi các lớp quy hoạch cũ chưa được gỡ dứt điểm, việc phê duyệt thêm một đồ án phân khu du lịch quy mô 1.581,84 ha đã đủ cơ sở chưa, đã đánh giá hết tác động chưa, xã đã có văn bản tham vấn tỉnh, Bộ, ngành liên quan chưa? Điều này đồng nghĩa, nếu trong tương lai phương án điện khí được lựa chọn triển khai, quy hoạch phân khu du lịch vừa được phê duyệt có thể phải điều chỉnh hoặc nhường chỗ cho dự án năng lượng theo Nghị quyết 70 của Bộ Chính trị. Khi đó, rủi ro pháp lý và chi phí chuẩn bị đầu tư trước hết sẽ thuộc về các nhà đầu tư triển khai theo đồ án quy hoạch du lịch mới. Nói cách khác, việc chồng lấn quy hoạch không mang lại lợi ích bền vững cho bên nào.
Câu hỏi càng cần lời đáp, trong khi giai đoạn hoàn tất thủ tục phê duyệt hai đồ án chỉ diễn ra trong khoảng 5 ngày (theo hồ sơ mà phóng viên tiếp cận), thì 6 hồ sơ của người dân đã kéo dài 110 ngày vẫn chưa có kết quả. Sự chênh lệch ấy, nếu không được giải thích công khai, tự nó sẽ nuôi những suy đoán không có lợi cho chính cơ quan quản lý. Cách bác bỏ suy đoán tốt nhất là công bố đầy đủ hồ sơ quy hoạch, theo đúng cam kết tại 2 thông báo ngày 15/7/2026. Và ở giữa các lớp quy hoạch ấy là những người đang giữ sổ đỏ. Mỗi lần một lớp mới phủ lên mà lớp cũ chưa gỡ, quyền của họ lại bị “treo” thêm một nhịp.
2 lần nộp hồ sơ, 110 ngày chờ
Ngày 17/3/2026, 6 hộ dân có đất tại thôn Kê Gà nộp hồ sơ xin chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn. 6 thửa liền kề, cùng tờ bản đồ số 107, đều đã có giấy chứng nhận. Phiếu tiếp nhận ghi thời hạn 15 ngày, hẹn trả kết quả ngày 1/4/2026. Đúng ngày hẹn, chỉ một trong 6 hộ nhận được văn bản, là Thông báo 28/TB-KT của Phòng Kinh tế xã, xác nhận thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở nông thôn nhưng phải “chờ hướng dẫn” của Sở chuyên môn, không nêu thời hạn nào. 5 hộ còn lại không nhận được một dòng trả lời.
Bốn mốc quá hạn trong quá trình giải quyết. Đồ họa: Lê Sơn
Ngày 22/6/2026, 6 hộ dân nộp lại hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, được hẹn trả kết quả ngày 7/7/2026. Cũng đúng ngày đó, xã tổ chức hội nghị lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án Quy hoạch phân khu. Ba ngày sau, xã có văn bản báo cáo hai Sở, nêu xã đang triển khai lập quy hoạch chung. Ngày 27/6/2026, Hội đồng thẩm định họp. Ngày 30/6/2026, UBND xã ban hành cùng lúc hai quyết định phê duyệt cả hai đồ án. Như vậy, khoảng thời gian từ lúc văn bản báo cáo đến quyết định phê duyệt chỉ kéo dài 5 ngày.
Cùng thời điểm ấy, ngày 18 và 19/7/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chấp thuận đề án đóng cửa một phần mỏ titan Nam Suối Nhum để giải phóng mặt bằng cho tuyến đường ven biển ĐT.719B đoạn Phan Thiết đi Kê Gà, vốn hơn 1.274 tỷ đồng. Đơn vị tiếp nhận mặt bằng chính là UBND xã Tân Thành. Một vướng mắc ở tầm quy hoạch khoáng sản quốc gia được tháo gỡ bằng đề án cấp bộ. Còn 6 tờ đơn của dân thì chưa ai đặt bút ký, kể cả để từ chối.
Hai tiến trình song song tại cùng một cơ quan, cùng một khoảng thời gian.
Khu dân cư: Khái niệm mà luật đất đai chưa định nghĩa
Tại văn bản ngày 25/6/2026, UBND xã đưa ra nhận định khu đất không nằm trong khu dân cư. Ngày 3/7/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường dẫn lại đúng nhận định này, đặt cạnh cụm từ đất nông nghiệp trong khu dân cư của khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, rồi đề nghị xã tự kiểm tra và xem xét giải quyết.
Vấn đề là pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa nào về khu dân cư. Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 giải thích 49 thuật ngữ, không có thuật ngữ này. Liên quan đến nội dung này, trả lời công dân ngày 15/6/2026, chính Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm đất nông nghiệp trong khu dân cư.
Còn một chi tiết khác. Ngày 4/6/2026, Chủ tịch UBND xã ký văn bản ghi nhận người dân kiến nghị công nhận khu dân cư hiện hữu với khu vực đang có người sinh sống ổn định và 21 ngày sau, cũng chính Chủ tịch UBND xã ký văn bản báo cáo lên tỉnh rằng khu vực không có nhà ở và không nằm trong khu dân cư hiện hữu.
Bản đồ quy hoạch thể hiện rõ kè bảo vệ khu dân cư xã Tân Thành, Mũi Kê Gà nối tiếp đoạn kè 320m.
Trong khi đó, trên cả 4 tấm bản đồ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất huyện Hàm Thuận Nam (cũ) mà phóng viên tiếp cận được, khu vực Mũi Kê Gà và trung tâm xã đều được khoanh nhiều mảng đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT), cùng nhà văn hóa thôn Kê Gà, trụ sở Ủy ban nhân dân xã, Công an xã, chợ, đất y tế, đất giáo dục, nghĩa địa và một khu tái định cư. Riêng bản đồ Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 có hạng mục ghi nguyên văn: Kè bảo vệ khu dân cư xã Tân Thành, Mũi Kê Gà nối tiếp đoạn kè 320m, diện tích 8,55 ha. Cụm từ này lặp lại ở 5 tài liệu quy hoạch độc lập.
Một khu vực vừa được bố trí quỹ đất để bảo vệ khu dân cư, vừa bị kết luận là không nằm trong khu dân cư. Cần nói rõ, bản đồ cấp huyện (cũ) thể hiện theo vùng, không phân giải tới từng thửa, nên chưa đủ kết luận 6 thửa nằm trong hay ngoài mảng đất ở. Đó cũng là lý do Báo Công Thương đề nghị cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng cung cấp bản đồ tỷ lệ 1/2000 và trích lục vị trí 6 thửa.
Những điều kiện đặt thêm và các hạn chót đã trôi qua
Tại văn bản số 3937/SNNMT-CCQLĐĐ ngày 6/4/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị xã rà soát xem khu vực đã có quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 hay chưa. Nhưng khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai (2024) chỉ liệt kê ba loại quy hoạch là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (cũ), quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Nếu quy hoạch chi tiết 1/500 không phải điều kiện luật định thì việc tiếp tục chờ rà soát nội dung này cần được cơ quan có thẩm quyền giải thích rõ căn cứ pháp lý. Cũng liên quan đến nội dung này, trả lời kiến nghị công dân ngày 7/2/2025, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã yêu cầu các địa phương không quy định thêm thành phần hồ sơ, điều kiện, thời gian đối với thủ tục hành chính đã được quy định.
Đáng nói hơn, tại văn bản ngày 16/6/2025, chính Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lâm Đồng đã khẳng định pháp luật không quy định phải phù hợp đồng thời tất cả các loại quy hoạch và viện quy hoạch để chặn chuyển mục đích nhỏ lẻ là hạn chế quyền của người sử dụng đất khi pháp luật không quy định hạn chế.
Về thẩm quyền, Nghị định 151/2025/NĐ-CP giao Chủ tịch UBND cấp xã quyết định cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất. Về thời hạn, Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định thủ tục này không quá 20 ngày; Điều 19 Nghị định 118/2025/NĐ-CP buộc cơ quan khi quá hạn phải thông báo bằng văn bản và gửi văn bản xin lỗi nêu rõ lý do. Hồ sơ phóng viên tiếp cận chưa có văn bản nào thuộc loại này.
Ngày 15/7/2026, UBND xã ban hành 2 thông báo công bố công khai 2 đồ án, cam kết công khai ba văn bản gồm: Quyết định phê duyệt, báo cáo thuyết minh tổng hợp và bản đồ quy hoạch. Trên cổng thông tin điện tử của xã hiện chỉ có quyết định. Không có bản đồ thì người dân không thể biết thửa đất của mình được xác định chức năng gì, cũng không thể phản biện bất kỳ kết luận nào.
Quyền lợi người dân cần được bảo vệ
Bảng 16 Báo cáo thuyết minh Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 huyện Hàm Thuận Nam (cũ) ghi nhận tại xã Tân Thành, tỉnh Bình Thuận (cũ) đăng ký chuyển mục đích 1,56 ha, thực hiện được 0,02 ha, đạt 1,28%, toàn huyện (cũ) đạt 2,73%.
Và chỉ tiêu thì không thiếu. Kế hoạch sử dụng đất năm 2025, được UBND tỉnh Bình Thuận (cũ) phê duyệt tại Quyết định 1268/QĐ-UBND ngày 26/6/2025, dành cho xã Tân Thành (cũ) 22,86 ha còn đất trồng cây lâu năm được chuyển sang đất phi nông nghiệp. Sáu thửa đang xin chuyển chưa tới 1,2 ha, tức khoảng 5% chỉ tiêu của riêng năm đó và đúng loại đất 6 hộ đang đứng tên. Ở tầm cả kỳ, Quyết định 468/QĐ-UBND dành cho xã 349,53 ha cùng loại chỉ tiêu.
Trong khi đó, trên bản đồ Kế hoạch sử dụng đất năm 2024, gần trụ sở Ủy ban nhân dân xã có một mảng lớn kèm nhãn Khu dân cư của dự án Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Thanh Long Bay, ghi rõ chuyển 47,38 ha từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở tại nông thôn. Báo Công Thương đã đề nghị cơ quan chức năng cung cấp hồ sơ, quyết định và thời gian giải quyết việc chuyển mục đích đối với khu đất 47,38 ha để có cơ sở đối chiếu với quá trình xử lý 6 hồ sơ của người dân.
Khu đất thực tế của 6 hộ dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhìn từ trên cao xác định rõ có nhà dân.
Quyền sử dụng đất hợp pháp là quyền tài sản được Nhà nước bảo hộ theo Điều 32 Hiến pháp năm 2013 và Điều 26 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, 6 giấy chứng nhận trong vụ việc này đều do cơ quan nhà nước cấp, không giấy nào ghi chú về hạn chế quyền. Đáng chú ý, trong 9 văn bản UBND xã trao đổi với các sở, ngành liên quan mà phóng viên tiếp cận, không có văn bản nào viện dẫn Quy hoạch điện VIII điều chỉnh hay khu dự phòng LNG Kê Gà làm căn cứ xử lý 6 hồ sơ và tổng thể không dẫn tới kết quả, không cơ quan nào chịu trách nhiệm về việc hồ sơ không có kết luận.
Theo đơn gửi các cơ quan, người dân không đề nghị được chấp thuận bằng mọi giá. Họ đề nghị một văn bản trả lời rõ ràng cho từng hồ sơ: Đủ điều kiện thì cho chuyển mục đích, chưa đủ thì nêu rõ căn cứ pháp luật và quy hoạch nào đang vướng, thời điểm nào sẽ giải quyết.
Dù kết quả cuối cùng là chấp thuận hay từ chối, pháp luật đều yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phải ban hành văn bản giải quyết hoặc thông báo việc gia hạn theo đúng quy định. Việc hồ sơ kéo dài hơn 110 ngày mà người dân chưa nhận được quyết định hay văn bản xin lỗi quá hạn là vấn đề cần được cơ quan có thẩm quyền làm rõ.
Báo Công Thương sẽ có văn bản đề nghị UBND xã Tân Thành, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cung cấp thông tin, tài liệu; và thông tin đến bạn đọc.
- Ba tầng quy hoạch ngành Công Thương chồng lên một vùng đất:
+ Khoáng sản: mỏ titan-zircon Nam Suối Nhum 515,5 ha, ghi đích danh xã Thuận Quý và Tân Thành trong Quyết định 866/QĐ-TTg ngày 18/7/2023, do Bộ Công Thương chủ trì lập. Đo trên bản đồ quy hoạch, khu khai thác titan gần khu dân cư Kê Gà nhất cũng cách hơn 3km và không văn bản nào của vụ việc viện dẫn quy hoạch khoáng sản làm lý do.
+ Năng lượng: Mũi Kê Gà nằm ở nhóm vị trí tiềm năng, dự phòng của Quy hoạch điện VIII điều chỉnh, chưa có công suất và giai đoạn vận hành.
+ Cảng biển: Cảng Kê Gà 3,36 ha; trước đó khu vực từng nằm trong quy hoạch cảng nước sâu 366 ha phục vụ bauxite, dừng đầu tư năm 2014.
- Hai dự án du lịch cũ, những mốc chính theo hồ sơ:
Năm 2004, tỉnh Bình Thuận (cũ) cho Công ty TNHH Mai Anh Santana thuê 49.792 m2 tại thôn Kê Gà; huyện Hàm Thuận Nam (cũ) thu hồi đất của 14 hộ, trong đó, 8 hộ đã nhận bồi thường, 6 hộ chưa nhận và các quyết định thu hồi với nhóm này sau đó đã được thu hồi lại. Năm 2009, tỉnh chấm dứt dự án Santana; dự án Ngọc Lan cũng đã thu hồi. Theo UBND xã, các thửa đất nêu trên nằm trên cả hai dự án này.