Siết tín dụng, phát triển nhà ở công
Theo nội dung dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng trình Chính phủ, trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân, nhiều quốc gia đã áp dụng đồng bộ các biện pháp điều tiết nhằm đảm bảo cân bằng cung - cầu, ổn định thị trường và bảo vệ an sinh xã hội.
Tại Singapore, chính phủ thực hiện chính sách "Thuế trước bạ bổ sung đối với người mua bất động sản", áp dụng mức 20% cho nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai, 30% với bất động sản thứ ba trở lên và 60% đối với nhà đầu tư nước ngoài. Song song đó, giới hạn tín dụng qua hai chỉ số tỷ lệ tổng trả nợ so với thu nhập không quá 55% và tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản tối đa 75% cho căn nhà đầu tiên, 45% cho căn thứ hai và 35% cho căn thứ ba trở lên.
Chính phủ Singapore cũng duy trì chính sách phát triển nhà ở công do Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý. Hơn 80% dân số nước này sở hữu nhà HDB với giá bán và thuê phù hợp thu nhập. Nhà nước chủ động phân bổ quỹ đất, trợ cấp và cung cấp tín dụng dài hạn lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu. Các biện pháp này giúp kiểm soát giá nhà và đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Chính phủ Singapore tăng thuế nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát nhu cầu đầu tư bất động sản và đảm bảo nhà ở cho công dân - Ảnh minh họa
Tại Hàn Quốc, chính phủ thực hiện đồng thời nhiều công cụ điều tiết. Hạn mức vay thế chấp tối đa là 40% ở khu vực Seoul, tỷ lệ trả nợ trên thu nhập khoảng 40%. Thuế giao dịch được áp dụng ở mức 8% với người sở hữu bất động sản thứ hai và 12% với người sở hữu từ bất động sản thứ ba trở lên. Thuế sở hữu bất động sản toàn diện áp dụng với người có nhiều nhà hoặc nhà giá trị cao, với mức thuế lũy tiến 0,6-6% mỗi năm.
Hàn Quốc còn áp dụng cơ chế kiểm soát giá bán căn hộ mới, quy định giá trần đối với các căn hộ thuộc dự án nhà ở công hoặc đất công, chủ đầu tư không được bán vượt mức giá phê duyệt. Cơ chế này được áp dụng có chọn lọc tại các "khu vực kiểm soát giá' để tránh việc tăng giá bất hợp lý. Chính phủ yêu cầu kê khai và minh bạch hóa mọi hợp đồng giao dịch, đồng thời phát hiện và xử lý các hành vi khai thấp giá để trốn thuế hoặc thổi giá.
Hàn Quốc triển khai chương trình "Bogeumjari Housing", cung cấp nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập trung bình và phù hợp. Bên cạnh đó, khu vực tư nhân được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở bằng ưu đãi thuế, hỗ trợ đất và vốn, trong khi đối tượng thụ hưởng được kiểm soát chặt chẽ để tránh trục lợi.
Tại Trung Quốc, chính phủ áp dụng các biện pháp mạnh nhằm hạn chế đầu cơ và kiểm soát giá. Hộ gia đình ở các thành phố lớn chỉ được phép mua tối đa 1-2 căn nhà; người ngoại tỉnh phải chứng minh đã nộp thuế hoặc bảo hiểm xã hội tại địa phương từ 2-5 năm mới được mua nhà. Doanh nghiệp không được mua nhà để đầu cơ và các căn nhà mới chỉ được bán lại sau 2-5 năm.
Chính phủ Trung Quốc siết chặt tín dụng, giới hạn tỷ lệ vay trên giá trị tài sản ở mức 30-60%. Các doanh nghiệp bất động sản bị kiểm soát nợ thông qua cơ chế "ba làn ranh đỏ": tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản không vượt 70%, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không vượt 100% và tiền mặt ngắn hạn trên nợ ngắn hạn tối thiểu bằng 1.
Một số đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu còn áp dụng trần giá bán nhà thương mại mới, theo đó giá bán tối đa không được cao hơn 85-90% giá giao dịch trung bình của nhà cũ trong khu vực. Chính quyền địa phương chịu trách nhiệm phê duyệt và kiểm soát giá bán. Bên cạnh đó, Trung Quốc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá rẻ, giao chính quyền địa phương bố trí quỹ đất công để triển khai với giá thuê được kiểm soát nghiêm ngặt.
Kiểm soát giá thuê, trợ cấp nhà ở xã hội
Tại Đức, chính sách "Mietpreisbremse" được triển khai từ năm 2015 nhằm kiểm soát tốc độ tăng giá thuê nhà. Tại các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng do chính quyền bang xác định, giá thuê mới không được vượt quá 10% mức giá thuê trung bình của khu vực. Người thuê có quyền khiếu nại nếu chủ nhà cho thuê vượt quy định.
Đức cũng đầu tư mạnh vào nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách liên bang hoặc bang, đồng thời hỗ trợ các chủ đầu tư bằng hình thức trợ cấp hoặc cho vay ưu đãi. Các chủ đầu tư tham gia chương trình phải cam kết cho thuê với giá thấp hơn thị trường trong 20-30 năm, và đối tượng thụ hưởng là người thu nhập thấp hoặc trung bình thấp. Ngoài ra, chính phủ còn hỗ trợ trực tiếp qua trợ cấp tiền thuê nhà, tùy theo thu nhập, số nhân khẩu và tiền thuê thực tế. Các chính sách này giúp ổn định thị trường thuê và hạn chế lạm phát giá nhà.
Tại Hoa Kỳ, kiểm soát giá nhà được thực hiện chủ yếu ở cấp bang hoặc thành phố, tập trung vào kiểm soát giá thuê. Ở New York, hệ thống kiểm soát giá thuê áp dụng cho hợp đồng trước năm 1974 và ổn định giá thuê cho khoảng 1 triệu căn hộ, giới hạn mức tăng hằng năm. Bang California ban hành luật giới hạn tăng giá thuê tối đa 5% cộng với tỷ lệ lạm phát, nhưng không vượt quá 10%/năm. Bang Oregon quy định mức tăng tối đa 7% cộng lạm phát. Một số bang khác như New Jersey, Maryland, Washington D.C. cũng áp dụng cơ chế tương tự.
Song song đó, áp dụng thuế tài sản cao, trung bình khoảng 1,1% giá trị bất động sản mỗi năm, nhằm khuyến khích sử dụng hiệu quả đất đai và hạn chế đầu cơ.
Các chương trình an sinh nhà ở do Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Hoa Kỳ triển khai bao gồm: Phiếu hỗ trợ thuê nhà, người dân chỉ trả tối đa 30% thu nhập, phần còn lại do chính phủ chi trả; Nhà ở công cộng cho người thu nhập thấp, người già, người khuyết tật; Ưu đãi thuế cho chủ đầu tư nhà ở giá rẻ với điều kiện dành tỷ lệ nhất định căn hộ cho người thu nhập thấp thuê dưới giá thị trường trong 15-30 năm...
Nhờ sự linh hoạt của hệ thống chính sách, quốc gia này vẫn duy trì được nguồn cung nhà ở giá hợp lý tại nhiều bang dù giá nhà biến động do chu kỳ của nền kinh tế và hoạt động đầu cơ.
Tại Mỹ, chính sách kiểm soát giá nhà không được áp dụng ở cấp bang hoặc thành phố với các biện pháp chủ yếu là kiểm soát giá thuê - Ảnh: Getty
Kinh nghiệm cho Việt Nam
Theo Bộ Xây dựng, từ những kinh nghiệm quốc tế nêu trên, có thể rút ra một số bài học quan trọng cho Việt Nam trong việc điều tiết giá bất động sản nhà ở, cụ thể:
Thứ nhất, kết hợp nhiều công cụ như thuế, tín dụng, hạn mức mua, kiểm soát giao dịch và áp dụng linh hoạt theo vùng, phân khúc nhà ở (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá rẻ, trung cấp, cao cấp,…) để việc điều tiết giá bất động sản được hiệu quả.
Thứ hai, thiết lập cơ chế quản lý quỹ đất hiệu quả, tương tự như Hàn Quốc và Trung Quốc. Nhà nước cần tập trung sử dụng quỹ đất công, đất dự án treo, đất di dời trụ sở để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, đồng thời áp dụng cơ chế giao đất có điều kiện hoặc miễn giảm chi phí sử dụng đất. Đối với các dự án thương mại, có thể xem xét cơ chế kiểm soát giá chọn lọc tại các khu vực có biến động mạnh, yêu cầu công khai chi phí, lợi nhuận và giá bán.
Thứ ba, đẩy mạnh các chính sách tín dụng ưu đãi ổn định và dài hạn. Điều này không chỉ hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà còn cần tập trung vào việc hỗ trợ người mua lần đầu, người thu nhập trung bình, giúp họ tiếp cận được nguồn nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Bài học từ Singapore và Đức cho thấy việc thiết kế chính sách tín dụng hiệu quả có thể tạo chuyển biến đáng kể trong cơ hội tiếp cận nhà ở.
Thứ tư, kiểm soát chặt chẽ việc đầu cơ và dòng vốn ngắn hạn vào bất động sản nhằm ngăn chặn nguy cơ thổi giá. Có thể áp dụng quy định thời gian tối thiểu sở hữu nhà ở xã hội trước khi được phép chuyển nhượng như Singapore, hoặc sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí giao dịch đối với các trường hợp mua đi bán lại bất động sản trong thời gian ngắn. Đồng thời, việc xét duyệt và giám sát đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng cần minh bạch, chặt chẽ để đảm bảo chính sách thực sự đến đúng người, đúng mục tiêu.
Thứ năm, minh bạch thông tin thị trường bất động sản để hạn chế các hành vi thao túng thị trường bất động sản để trục lợi.
Trước đó, tại hội nghị với địa phương tháng 9/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu tăng quản lý, định hướng, kiểm soát giá nhà, đất đang ở mức cao. Thủ tướng đánh giá "bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua?".
Cuối tháng 9, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.