Nhận diện đầu cơ, đưa giá bất động sản về giá trị thực
Trước yêu cầu của tình hình mới, để tăng cường việc quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả, đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược phát triển đất nước trong giai đoạn mới, ngày 28/7/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật đất đai và các luật có liên quan.
Nghị quyết nêu rõ: "Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để phát huy cao nhất tiềm năng, giá trị nguồn lực đất đai; kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, lãng phí, tiêu cực, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí".
Định hướng này đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế nhận diện và kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản, đồng thời phân biệt rõ giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh hợp pháp với hành vi găm giữ đất chờ tăng giá. Đây là vấn đề quan trọng trong quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản, nhất là khi giá nhà đất tại nhiều đô thị vẫn duy trì ở mức cao trong khi thanh khoản thị trường có dấu hiệu suy giảm.
Khách hàng tham quan một dự án bất động sản tọa lạc ở tỉnh Lâm Đồng.
Trao đổi với phóng viên, PGS.TS Trần Đình Thiên - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn kinh tế, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết số 21 là chuyển cách tiếp cận từ quản lý đất đai sang phát huy giá trị của đất đai như một nguồn lực phát triển.
Theo ông, đất đai phải được đưa vào sử dụng hiệu quả thay vì bị găm giữ để chờ tăng giá. Thu ngân sách từ đất đai cần gắn với mục tiêu phát triển kinh tế, bởi khi giá đất bị đẩy lên quá cao, nhiều doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh và dịch vụ sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận mặt bằng.
Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10/2026, trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Tính chung 9 tháng, thị trường có khoảng 331.876 giao dịch thành công, trong đó 80.269 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền.
Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II nhưng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III khoảng 51.950 căn và lô đất nền, có xu hướng tăng so với quý trước.
Diễn biến giá và thanh khoản đặt ra câu hỏi về cơ chế hình thành giá bất động sản, đặc biệt là tình trạng giá nhà đất vượt xa khả năng chi trả của người dân trong khi giao dịch thực tế suy giảm.
Ở góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan soạn thảo đang nghiên cứu hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong quá trình xây dựng dự thảo, Bộ Xây dựng đã đề cập khái niệm đầu cơ bất động sản và từng bước xây dựng các tiêu chí nhận diện hành vi này, làm cơ sở lựa chọn giải pháp điều tiết phù hợp.
"Ít nhất đến thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng kiểm soát đầu cơ là yếu tố lớn nhất", bà Hằng nhấn mạnh.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, giá bất động sản tăng không đồng nghĩa với thị trường vận hành thiếu lành mạnh, khi giá tăng tương ứng với giá trị tài sản, thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân, đó có thể là biểu hiện của phát triển kinh tế. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ, thổi giá có thể đẩy giá bất động sản vượt xa giá trị thực và làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở.
Theo bà Hằng, các công cụ điều tiết như chính sách thuế, tín dụng và phương pháp xác định giá đất phải hướng đến mục tiêu kiểm soát tình trạng tăng giá bất hợp lý, đồng thời bảo đảm thị trường vận hành ổn định.
Đối với chính sách tài chính đất đai, bà cho rằng không thể để tiền sử dụng đất bị đẩy lên quá cao theo mức giá thiếu cơ sở xác định rõ ràng nhưng cũng không thể quay trở lại cách quản lý dựa trên bảng giá đất thấp hơn nhiều so với thực tế. Vấn đề là lựa chọn cơ chế phù hợp, vừa phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai vừa hạn chế tác động bất lợi đối với doanh nghiệp và người dân.
Phải có tiêu chí rõ ràng
Ngày 22/10/2026, tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, Chính phủ đã trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, tập trung sửa đổi các quy định về giao dịch, chuyển nhượng dự án, điều kiện kinh doanh, cơ sở dữ liệu và trách nhiệm quản lý nhà nước. Việc hoàn thiện khái niệm và tiêu chí nhận diện đầu cơ cần tiếp tục được xem xét trong quá trình thảo luận, chỉnh lý dự thảo luật, bảo đảm có căn cứ pháp lý rõ ràng và phù hợp với thực tiễn thị trường.
Kiểm soát đầu cơ là yêu cầu cần thiết, song vấn đề đặt ra là phân biệt thế nào giữa hành vi cố tình găm giữ đất để chờ tăng giá với những dự án chưa thể triển khai vì nguyên nhân khách quan. Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, đây là ranh giới đặc biệt quan trọng khi xây dựng chính sách. Ông dẫn chứng, một khu đất chưa được đưa vào sử dụng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có trường hợp nhà đầu tư cố tình giữ đất để hưởng chênh lệch giá nhưng cũng có dự án phải kéo dài thời gian thực hiện do vướng mắc về thủ tục hành chính, quy hoạch hoặc những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát của doanh nghiệp.
"Cụ thể hóa khái niệm đầu cơ bằng những tiêu chuẩn rõ ràng, trên thực tế nhiều dự án chưa thể triển khai vì những lý do chính đáng, nếu tất cả đều bị quy về đầu cơ, doanh nghiệp có nguy cơ phải gánh thêm bất lợi", PGS.TS Trần Đình Thiên nói.
Các địa phương chú trọng việc quy hoạch đất đai để thi công nhà ở xã hội phục vụ người thu nhập thấp. Ảnh: TTXVN
Cùng trao đổi về vấn đề này, TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đại biểu Quốc hội khóa XVI cho rằng, cần phân biệt rõ nguyên nhân khách quan khiến dự án chậm triển khai với những rủi ro thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư.
Theo ông, pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định loại trừ thời gian bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng hoặc việc chậm trễ trong thực hiện thủ tục theo quy định khi xác định tiến độ sử dụng đất. Đây là cơ chế cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong những trường hợp chậm tiến độ không do lỗi chủ quan.
TS. Phan Đức Hiếu cũng cho rằng, nhà đầu tư phải thay đổi tư duy quản trị, đánh giá đầy đủ rủi ro về nguồn vốn, chi phí tài chính và khả năng thực hiện dự án, kể cả kịch bản thất bại và phương án rút lui. Cùng với việc nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp, pháp luật cần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tái cơ cấu đầu tư, chuyển nhượng và xử lý những dự án không còn khả năng tiếp tục triển khai.
Đối với chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ, găm giữ đất, TS. Phan Đức Hiếu chỉ ra 3 vấn đề cần giải quyết. Trước hết là xác định tiêu chí nhận diện đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, nhất là đối với đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức ngoài các dự án đầu tư. Tiếp đến là căn cứ xác định mức thuế và khả năng đáp ứng của hệ thống dữ liệu phục vụ quản lý.
"Kiểm soát đầu cơ đòi hỏi tiêu chí nhận diện minh bạch, phân định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý và nhà đầu tư. Chính sách phải đủ sức ngăn chặn hành vi cố tình găm giữ đất chờ tăng giá, đồng thời bảo vệ doanh nghiệp thực hiện dự án đúng pháp luật nhưng gặp vướng mắc khách quan", TS. Phan Đức Hiếu nhấn mạnh.
Nghị quyết số 21-NQ/TW được đánh giá là một trong những Nghị quyết quan trọng nhất về chính sách đất đai trong giai đoạn hiện nay, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện thể chế và định hình lại chiến lược phát triển của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.